XP Malls (XPML11) firma acordo para venda de participação em shoppings por R$ 1,6 bilhão

O XP Malls  (XPML11) comunicou ao mercado a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a potencial venda de nove shopping centers nos quais detém participação. A transação prevê um valor total aproximado de R$ 1,6 bilhão.

A operação será estruturada pela gestora Riza Real Estate, que criará um novo FII e, posteriormente, realizará uma emissão para captar os recursos necessários à aquisição dos ativos.

Ativos envolvidos na alienação

Detalhes da operação 

O valor estimado para a venda é de R$ 1,6 bilhão, estruturada de modo a garantir maior liquidez imediata ao XPML11, com o recebimento de cerca de R$ 1,0 bilhão (68% do total) à vista, enquanto os R$ 510 milhões restantes (32%) serão pagos em até cinco anos. 

Esse tipo de operação parcelada é normal dentro de fundos imobiliários, pois faz com que se reconheça o lucro em parcelas, o que permite que o lucro seja distribuído ao longo de vários anos. 

Em uma venda à vista, todo o lucro teria que ser distribuído no semestre, conforme a legislação em vigor. 

Impacto financeiro e distribuição de dividendos

O ganho de capital estimado é de até R$ 278 milhões, o que corresponde a aproximadamente R$ 4,90 por cota em distribuição aos cotistas, a ser realizada gradualmente ao longo dos próximos semestres e permite manter a distribuição no atual patamar de R$ 0,92 por cota por mais tempo. 

Esta potencial venda anunciada pelo XPML11 não deve ser interpretada apenas como mais uma movimentação de reciclagem de portfólio. Ela representa uma ação estratégica que silencia um dos principais ruídos de mercado: a preocupação com sua alavancagem. 

O fundo carregava uma estrutura de dívidas que, projetada nos fluxos de caixa, poderia levar a déficits nos próximos anos. Contudo, com a transação de R$ 1,6 bilhão — sendo R$ 1,0 bilhão recebidos à vista — o XPML não só reforça sua liquidez imediata, como endereça integralmente suas obrigações até 2027.

Redução da alavancagem e fortalecimento do fundo

A alavancagem sempre foi um ponto de atenção na tese, mas sabíamos que a gestão detinha diferentes meios para endereçá-la e que, portanto, a alavancagem era um ponto de atenção, mas não detrator da tese. 

É importante ressaltar que, ao contrário das leituras rasas que circularam no mercado, o XPML11 nunca esteve diante de uma situação de insolvência iminente. 

Estamos falando de um fundo com mais de R$ 6 bilhões em patrimônio, um portfólio robusto e uma gestão que já havia sinalizado diferentes alternativas para equacionar a alavancagem — incluindo venda de ativos, emissões de CRIs e outras formas de captação. 

A escolha pela alienação de participações, portanto, não apenas elimina o risco de caixa negativo, como também reforça a própria tese do Fundo em atuar como sócio minoritário ao lado dos principais operadores do setor, otimizando capital e foco estratégico. 

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Reestruturação do portfólio e ganhos operacionais

Não somente, a operação envolve o desinvestimento de ativos não essenciais (non-core), que haviam perdido relevância relativa dentro do portfólio, permitindo à gestão concentrar esforços nos empreendimentos mais representativos e com maior potencial de geração de valor no longo prazo.

Além disso, a venda também traz impactos financeiros e operacionais positivos. O portfólio remanescente passa a ser mais eficiente e rentável, com melhora projetada de aproximadamente 20% no NOI Caixa/m², que, na ótica dos últimos 12 meses, salta de uma média de R$ 130/m² para R$ 155/m².

Ou seja: o XPML11 não apenas soluciona a questão financeira, mas também aprimora a qualidade e a rentabilidade de seus ativos.

O que o investidor deve observar

Para o investidor, fica a lição de olhar sempre o conjunto da obra e não se deixar levar por narrativas de curto prazo que se repetem em coro no mercado. A venda poderá trazer liquidez imediata, capacidade de honrar todas as obrigações e ainda gera ganho de capital. 

É importante destacar que a efetivação da venda dos nove ativos ainda está sujeita a etapas usuais desse tipo de operação, como a realização da due diligence, a estruturação do novo FII pela Riza e a captação dos recursos necessários para a aquisição.

A expectativa é que essas condições sejam cumpridas dentro de um prazo de até 90 dias.