O XP Malls (XPML11) comunicou, em 9 de julho de 2025, a assinatura de um contrato para a venda da totalidade de suas quotas na SYN Laranjeira Empreendimentos, empresa que detém 35,87% do Shopping D. Com isso, o Fundo deixará de deter sua participação indireta de 23% no ativo.

Detalhes da transação

O valor acordado para venda é de R$ 22,4 milhões a serem pagos ao XPML na data de conclusão da transação.

A gestora estima que a alienação poderá gerar um ganho de capital de aproximadamente R$ 5,6 milhões, o que representa um impacto potencial de R$ 0,10 por cota. Considerando o período desde a aquisição indireta do ativo, em junho de 2024, a Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal projetada para o Fundo é de 29,3% ao ano.

Nossa opinião

Avalio como positiva a decisão de vender a participação no Shopping D. A operação tende a ser benéfica para o Fundo, considerando que o ativo apresenta indicadores operacionais abaixo da média do portfólio do Fundo e uma representatividade de 1% do NOI Caixa. Dessa forma, a gestão segue a linha processo de reciclagem, com a saída de ativos considerados fora do foco estratégico (“non core”).

Performance operacional do Shopping D versus portfólios do XP Mall e do SYN

Além disso, o potencial ganho de capital estimado em R$ 0,10 por cota, poderá reforçar a distribuição de rendimentos. A operação também apresenta uma Taxa Interna de Retorno (TIR) real projetada de aproximadamente IPCA + 22,8% ao ano, considerando a inflação acumulada desde a aquisição. Trata-se de uma taxa de retorno bastante elevada. 

Para efeito de comparação, hoje é praticamente impossível encontrar títulos de renda fixa no mercado oferecendo um retorno próximo a esse patamar. Mesmo os títulos públicos de longo prazo, como o Tesouro IPCA+ com vencimento em 2045.

Sobre a estrutura de capital do Fundo, apesar da venda do Shopping D representar um movimento positivo do ponto de vista estratégico — ao permitir a saída de um ativo com desempenho abaixo da média do portfólio —, seu impacto na estrutura de capital do XPML11 é bastante limitado.

A operação envolve um valor bruto de R$ 22,4 milhões, mas apenas cerca de R$ 17 milhões devem permanecer no caixa do Fundo, já que aproximadamente R$ 5,6 milhões serão distribuídos aos cotistas como rendimento.

Com isso, a venda reduz apenas marginalmente a necessidade líquida de caixa do Fundo, que passaria de R$ 305 milhões para R$ 288 milhões até o fim de 2025. Esse valor representa o montante adicional que o Fundo ainda precisa levantar para honrar os compromissos já assumidos — como a 3ª parcela da SYN (R$ 630 milhões) — após considerar o caixa atual de R$ 388 milhões e o fluxo de receitas operacionais previstas. 

Nesse contexto, é razoável considerar um cenário em que o Fundo venha a recorrer a novas operações de crédito nos próximos meses, como forma de complementar sua posição de caixa. Além disso, a continuidade da estratégia de desinvestimento em ativos menos aderentes à tese, pode contribuir para mitigar a pressão financeira no curto prazo.

Vale lembrar que o XPML11 possui uma estrutura patrimonial robusta e conta com alternativas viáveis para equacionar sua necessidade de caixa, preservando sua estratégia de longo prazo e a qualidade do portfólio.

Por fim, a efetivação da transação ainda está condicionada ao cumprimento de determinadas condições precedentes, como a aprovação pelo CADE.