TRXF11 compra imóveis de escola e McDonald’s no Rio
Fundo TRXF11 adquire imóveis na Barra da Tijuca, no Rio, com locação para McDonald’s e escola Eleva por R$ 159 milhões
O TRX Real Estate (TRXF11) concluiu a compra de dois imóveis contíguos localizados na Barra da Tijuca (RJ). O primeiro ativo é um strip mall (formato de centro comercial de pequeno porte), com operações voltadas ao consumo rápido e serviços essenciais — atualmente ocupado pelo McDonald’s e pela Drogarias Pacheco. O outro ativo corresponde à Escola Eleva, situada imediatamente ao lado do Strip Mall.
A transação foi formalizada após o cumprimento de todas as condições precedentes previstas no CCD, CVC e nas respectivas escrituras.
Detalhes da transação
O valor total da transação foi de R$ 159 milhões (R$ 11.841,84 m²), divididos em duas formas, sendo:
(i) R$ 127 milhões pagos via compensação de créditos decorrentes da subscrição de cotas da 12ª emissão do Fundo.
(i) R$ 32 milhões pagos à vista com recursos captados na própria 12ª emissão.
Com os pagamentos, o Fundo já detém total posse dos ativos e já passou a receber imediatamente as receitas de locação.
Do ponto de vista de retorno, ambos os contratos foram firmados a um cap rate de 8,0% ao ano, tanto no prédio principal ocupado pela Escola Eleva quanto no strip mall locado para McDonald’s, Drogarias Pacheco e para a própria Eleva.
Imóveis ficam na Barra da Tijuca e têm múltiplos locatários
A grande novidade desta operação é a incorporação da Escola Eleva. A unidade está localizada na Barra da Tijuca, um dos bairros mais nobres do Rio de Janeiro, e pertence ao Inspired Education, um dos maiores grupos de educação bilíngue.
O imóvel principal da escola, somado ao strip mall anexo, resulta em uma Área Bruta Locável (ABL) de 13.432 m² efetivamente ocupada.
Além do prédio escolar, a transação inclui um strip mall composto por três operações: McDonald’s, Drogarias Pacheco e uma área adicional também locada pela própria Escola Eleva. Na prática, esse conjunto funciona como uma extensão de conveniência e serviços, atendendo tanto a comunidade local quanto as famílias da escola.
Do ponto de vista contratual, a Escola Eleva possui um contrato atípico até 12/2031, migrando para típico de 2032 a 2041, com reajuste anual pelo IPCA, aviso prévio de três meses e garantia de fiança corporativa da Eleva Educação.
Já o strip mall opera integralmente com contratos típicos até 12/2041, igualmente corrigidos por IPCA, também com aviso prévio de três meses e garantia da Eleva no espaço que ela ocupa.
Portfólio após a aquisição
Com a conclusão das aquisições, o portfólio do TRXF passa a contar com 104 imóveis, distribuídos em 56 cidades e 16 estados. A ABL total atinge agora 1,079 milhão de m², enquanto a área de terreno sobe para 2,19 milhões de m², ampliando de forma relevante a escala do portfólio.
O prazo médio contratual permanece elevado, em 13,51 anos, assegurando previsibilidade de receita no longo prazo.
Do lado da receita, a entrada do ativo educacional passa a representar 2,62% das receitas do Fundo, enquanto a Drogaria Pacheco e o McDonald’s contribuem com percentuais ínfimos de 0,17% cada, respectivamente.
Aquisição fortalece portfólio do TRXF11
Considero a aquisição positiva, apesar de incluir um ativo educacional, um segmento que parece fugir do perfil tradicional do portfólio, no entanto, é um ativo com vocação para o segmento “lojas de rua”. A escola é um imóvel de padrão elevado, bem localizado e operado por um grupo educacional sólido, o que reduz riscos e garante estabilidade contratual.
Além disso, trata-se de um segmento essencial e predominantemente presencial com maior estabilidade contratual, o que tende a reduzir riscos de inadimplência ou rotatividade.
Quanto aos demais ativos, tanto a Drogarias Pacheco quanto o McDonald’s são operações consolidadas, com marcas amplamente reconhecidas e forte presença no Rio de Janeiro. Outro ponto relevante é a possibilidade de adaptação futura dos imóveis a outros usos, caso necessário, dada a configuração modular e a infraestrutura de grande porte.
Portanto, com as últimas movimentações, o TRXF11 avança de forma clara na consolidação de uma tese híbrida, incorporando ativos de diferentes segmentos e ampliando a diversificação operacional do portfólio.
Ainda assim, permanece uma concentração relevante nos segmentos atacadista (42,33%) e de varejo (24,78%).
