O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou, por meio de fato relevante, a assinatura de um compromisso de compra e venda para adquirir um galpão logístico, localizado em Londrina, no estado do Paraná, que será integralmente locado à Shopee. 

A operação segue o modelo Built to Suit (BTS), com contrato de locação atípico e prazo de 10 anos a partir da entrega do imóvel, prevista para julho de 2027.

Estrutura da transação do TRXF11

O valor total do investimento é de R$ 135,5 milhões, estruturado em duas frentes:

  • (i) R$ 18,0 milhões referentes à aquisição do terreno, pagos em etapas conforme o cumprimento de condições precedentes; e
  • (ii) R$ 117,5 milhões destinados à construção do galpão, com desembolsos atrelados à evolução física da obra e corrigidos pelo INCC até a entrega do imóvel.

Durante todo o período de desenvolvimento, desde o primeiro desembolso até o início do pagamento do aluguel pela locatária, o Fundo fará jus a uma renda mínima garantida de 9,5% a.a., paga pela desenvolvedora, calculada proporcionalmente sobre os valores efetivamente desembolsados.

Com a conclusão da obra e a entrega das chaves, a RMG é substituída pelo aluguel contratual, cujos reajustes passam a ser corrigidos pelo IPCA.

Características do galpão logístico

O galpão contará com 33,0 mil m² de ABL, inseridos em um terreno de 99,1 mil m², resultando em um custo de aquisição aproximado de R$ 4.105/m². O projeto prevê padrão construtivo elevado, incluindo pé-direito elevado, alta capacidade de carga de piso e ampla quantidade de docas.

O galpão estará localizado  a 9,33 quilômetros do centro de Londrina, com acesso próximo à Rodovia PR-445, importante eixo logístico da região.

Fonte: TRXF11

Impacto no portfólio do TRXF11

Com a inclusão do galpão BTS que será locado à Shopee, o TRXF11 passa a contar com 114 imóveis, distribuídos em 17 estados e 65 cidades, reforçando a diversificação geográfica do portfólio. A ABL total avança para 1,21 milhão de m², enquanto a área de terreno atinge 2,44 milhões de m².

Em termos de concentração de receitas, os multilocatários permanecem como a principal fonte de receita, respondendo por 16,81% do total, seguidos por Assaí (12,41%), Grupo Mateus (11,87%) e Albert Einstein (11,06%).

Na sequência, a aquisição do galpão BTS insere a Shopee na base de locatários do Fundo, que passa a representar aproximadamente 2,43% da receita de aluguel. 

Fonte: TRXF11

Minha análise sobre o movimento do TRXF11

Vejo que a aquisição do terreno para o desenvolvimento do novo ativo está alinhada à estratégia do Fundo de consolidar, na prática, sua tese híbrida, ao incorporar um ativo logístico em desenvolvimento. Trata-se de um movimento que dialoga com estratégias já adotadas anteriormente em ativos de renda urbana no formato “big box”, como foi o caso da Obramax em 2024.

Sob a ótica imobiliária, a operação se mostra interessante também pelas características do terreno. A área total é de 99,1 mil m², enquanto a ABL prevista para o projeto é de 33,0 mil m², o que representa cerca de 33% de aproveitamento do terreno. Esse nível de ocupação sugere potencial de expansão futura da ABL, seja por ampliação do galpão ou por novos módulos, o que pode destravar valor adicional ao longo do tempo.

Outro ponto positivo é a estrutura da operação durante a fase de desenvolvimento. Apesar de se tratar de um ativo em construção, o Fundo faz jus a uma Renda Mínima Garantida (RMG) de 9,5% a.a., paga pelo desenvolvedor e calculada proporcionalmente sobre os valores efetivamente desembolsados. Na prática, isso reduz o custo de carregamento do capital durante a obra, preserva a previsibilidade de resultado e mitiga o risco de o investimento “ficar parado” até a entrega do imóvel.

Além disso, a obra não será executada diretamente pelo Fundo, ficando a cargo do desenvolvedor, o que limita a exposição operacional do TRXF11 à execução do projeto, ainda que permaneçam riscos inerentes a qualquer desenvolvimento, como prazo e entrega.

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