TRXF11 compra dois shoppings em BH e amplia portfólio por R$ 257 mi
Fundo TRXF11 aposta em polos de alta densidade em BH e adquire ViaShopping Barreiro e Pampulha; veja detalhes
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) anunciou mais duas aquisições, agora no segmento de shopping centers, adicionando ao portfólio os ativos ViaShopping Barreiro e ViaShopping Pampulha, ambos localizados em Belo Horizonte (MG).
Detalhes da transação
O valor total das duas aquisições é de R$ 257,7 milhões, sendo R$ 170,2 milhões referente aos 50% do Shopping Via Barreto e R$ 87,5 milhões referente aos 100% do Via Shopping Pampulha. Ambas as operações serão pagas, preferencialmente via compensação de créditos da 12ª emissão, tal como ocorreu nas transações recentes, reduzindo a necessidade de desembolso imediato de caixa pelo Fundo.
Embora a gestora não tenha divulgado o cap rate oficial das aquisições, estimei com base no NOI projetado, que indicam que os dois ativos apresentam retornos muito próximos.
No caso do ViaShopping Barreiro, cujo NOI total esperado para os próximos 12 meses é de R$ 29 milhões, a participação adquirida pelo TRXF11 (50%) corresponde a aproximadamente R$ 14,5 milhões ao ano. Considerando o valor pago de R$ 170,2 milhões, o cap rate implícito fica em torno de 8,5% ao ano.
Já para o ViaShopping Pampulha, que terá 100% de sua receita apropriada pelo Fundo, o NOI projetado de R$ 7,2 milhões frente ao preço de aquisição de R$ 87,5 milhões resulta em um cap rate estimado de cerca de 8,2% ao ano.
Sobre os ativo
ViaShopping Barreiro
O ViaShopping Barreiro, inaugurado em 2003, é um dos principais empreendimentos comerciais da região metropolitana de Belo Horizonte. Localizado no Barreiro, um dos maiores e mais populosos centros urbanos da capital mineira, o shopping está inserido em uma área de intenso fluxo de pessoas e presença de comércio local. Não somente, em torno a uma estação de transporte, que em breve será interligada a uma nova estação de metrô.
Além disso, o entorno combina bairros densamente ocupados e uma base residencial consolidada, o que pode sustentar um fluxo consistente de visitantes.
O shopping ainda é administrado pela família que o desenvolveu, mas, com a entrada do TRXF11, a gestão será transferida para a AD Shopping, administradora que também conduz ativos como o Shopping Metrô Tatuapé e o Shopping Metrô Boulevard, recentemente incorporados ao portfólio do Fundo.
O empreendimento conta com 59,4 mil m² de ABL, 156,3 mil m² de área construída e um terreno de 55,8 mil m², que ainda oferece potencial de expansão, permitindo à nova gestão em buscar capturar valor adicional por meio de melhorias, readequações ou eventual ampliação.
O mix de lojas é composto por cerca de 160 lojas, majoritariamente voltadas ao consumo popular, com público concentrado nas classes C/D.
O principal ponto de atenção é a vacância atual de 12,85%, um nível elevado para o setor. Em shoppings, é comum trabalhar com alguma vacância, geralmente em torno de 4% e 5%, que reflete a rotatividade natural de lojistas e os ajustes necessários no mix.
ViaShopping Pampulha
Já o ViaBrasil Pampulha é um ativo mais antigo, inaugurado em 1988, sendo um empreendimento tradicional da região. Localizado em um eixo às margens da Av. Dom Pedro I, um dos principais corredores de circulação da cidade, o shopping está inserido em uma área com grande fluxo de veículos e pessoas e inserido próximo a bairros residenciais.
Mesmo localizado em uma área nobre da Pampulha, o ativo opera com um perfil mais popular, voltado às classes C/D. O empreendimento conta com um mix mais compacto, composto por 68 lojas, e tem forte dependência do supermercado âncora, responsável por aproximadamente 54% da receita da área locada.
A administração também será conduzida pela AD Shopping, que pode auxiliar na padronização operacional e integração com o restante do portfólio do Fundo.
O empreendimento possui 17,2 mil m² de ABL, área construída de 23,6 mil m² e um terreno de 27,2 mil m², dimensão que também permite potenciais expansões futuras, seja por readequação de áreas, aumento de oferta de serviços ou melhorias estruturais que possam elevar o fluxo e o ticket médio. A taxa de ocupação atual é superior à do ativo anterior (9,1%), mas ainda é um patamar considerado elevado.
Portfólio após a aquisição dos shoppings em Belo Horizonte
Com a entrada do ViaShopping Barreiro e do ViaBrasil Pampulha, o portfólio do TRXF11 passa a incorporar um novo segmento, ainda que de forma marginal dentro da composição total de receitas. O impacto imediato é um aumento da participação de “multilocatários” na distribuição do aluguel, que passa a representar 13,55%.
Mesmo com os novos ativos, a base de receita permanece concentrada em locatários de grande porte e forte solidez financeira, como Assaí (20,08%), Grupo Mateus (19,36%) e Pão de Açúcar (10,49%).
Nossa visão sobre as aquisições
De forma geral, considero a aquisição dos dois shoppings como neutra em termos de perfil dos ativos. Ambos os empreendimentos atendem predominantemente um público de consumo essencial e de passagem, com foco maior em conveniência do que em lazer, um formato diferente dos shoppings tradicionais.
O ponto relevante aqui é que tanto o Barreiro quanto o Pampulha são ativos dominantes em seus respectivos entornos, sem concorrentes diretos. Isso tende a sustentar o fluxo de visitantes e dar previsibilidade ao NOI, mesmo que o perfil do mix atual não seja voltado para consumo de maior ticket.
Um outro ponto é que as duas aquisições contam com mecanismos de garantia de receita para 2026, o que reduz o risco no curto prazo enquanto a nova administração trabalha ajustes operacionais.
No ViaShopping Barreiro, há garantia de até R$ 3 milhões caso o NOI de 2026 fique abaixo de R$ 26 milhões, para assegurar o patamar projetado de R$ 29 milhões. No ViaShopping Pampulha, a garantia é de até R$ 1,1 milhão caso o NOI fique abaixo de R$ 6,1 milhões, buscando garantir o nível projetado de R$ 7,2 milhões.
Um ponto que merece acompanhamento é a transição da administração, que deixará de ser conduzida pelas famílias fundadoras e passará para a AD Shopping, responsável por empreendimentos de maior porte, como o Shopping Metrô Tatuapé e o Boulevard. Essa mudança pode abrir espaço para melhorias operacionais, ajustes de mix e eventual requalificação dos ativos, mas os resultados desse movimento ainda precisarão ser observados ao longo do tempo.
Assim, a operação adiciona diversificação e um novo segmento ao TRXF11, mas sua efetividade dependerá da capacidade da gestora de capturar valor por meio da profissionalização da administração, melhoria do mix e retomada gradual da ocupação. Esse será o principal ponto a monitorar.