O fundo imobiliário TRXF11 comunicou ao mercado a aquisição de 43,82% de um novo imóvel localizado em Araucária (PR), atualmente locado ao Mercado Livre (MELI34). O Fundo que vendeu o galpão foi o FII logístico da Capitânia (CPLG11).

Detalhes da transação

O valor total da aquisição será de R$ 207,93 milhões (equivalente a R$ 5.203,65/m²), a serem pagos da seguinte forma:

 (i) Sinal: R$ 105,94 milhões, à vista, na data da assinatura do CVC; e

(ii) Saldo do Preço: R$ 101,99 milhões, dividido em duas parcelas semestrais de R$ 50,99 milhões cada, corrigidas pelo IPCA até as datas de vencimento.

Além disso, a aquisição do ativo deve gerar um yield-on-cost (YoC) médio de 12% a.a. durante o primeiro ano, devido à estrutura de financiamento chamada “seller’s finance” e à Renda Mínima Garantida (RMG) oferecida pelo vendedor para minimizar o impacto de carências e descontos previstos no contrato de aluguel.

Após o pagamento final, projetamos um cap rate estabilizado de 8,5%.

Sobre o ativo

O ativo conta com área de terreno de 149.452,44 m² e ABL de 39.959,37 m², já conhecido dos assinantes por ter sido recém-construído pela HSI, estando no portfólio do HSLG11.

O galpão logístico é classificado como AAA, com pé-direito de 12 metros, piso de alta resistência (6 t/m²), 142 docas e amplo pátio com capacidade para 276 caminhões — portanto, especificações modernas. Está localizado a 22 km de Curitiba.

O contrato de locação com o Mercado Livre é atípico, com prazo de 10 anos (vencimento em jul-35), corrigido anualmente pelo IPCA.

Portfólio após a aquisição

Com a inclusão do novo imóvel, o portfólio do Fundo passa a contar com 73 ativos, distribuídos em 40 cidades e 12 estados. Já o prazo médio contratual permanece elevado, apesar da redução marginal para 14,25 anos. O Mercado Livre passará a representar 6,09% das receitas.

Minha opinião

Apesar de o ativo ser de alta qualidade e estar locado a um inquilino com ótimo risco de crédito, a operação levanta pontos de atenção. 

O valor pago por metro quadrado (R$ 5.203,65/m²) representa um ágio relevante frente ao custo de desenvolvimento declarado pela HSI (R$ 3.700/m²). Ou seja, o ganho da intermediação ficou com o CPLG11 (Capitania), que revendeu o imóvel ao TRXF11 com margem expressiva. 

Além disso, embora o preço esteja dentro do intervalo praticado em operações recentes de galpões logísticos A+ no Brasil, geralmente entre R$ 4,5 mil/m² e R$ 6 mil/m², ele se encontra mais próximo do limite superior dessa faixa, o que reduz a margem para ganhos de capital no médio prazo.

Esse cenário só mudaria caso o custo de reposição dos galpões siga em elevação, sustentando níveis mais altos de precificação ou pela queda na taxa de juros da economia, que tem impactos positivos no preço dos ativos imobiliários.

Esse também não é o primeiro negócio entre TRX e Capitania, o que reforça a necessidade de atenção em relação às condições de preço nessas transações. 

Na minha visão, considero a compra neutra. Diferentemente de operações passadas que foram positivas para o Fundo, o TRXF pagou um preço elevado.

Embora a aquisição traga segurança contratual, um inquilino de nome e um imóvel de grande qualidade, o cap rate projetado de 8,5% após o pagamento integral da 3ª parcela reflete uma compra em patamar de preço elevado, considerando inclusive o ágio frente ao custo de desenvolvimento (R$ 3.700/m²).