O TRX Real Estate (TRXF11) celebrou compromisso para a aquisição integral do empreendimento Dynamic Faria Lima, ativo corporativo localizado em Pinheiros, São Paulo/SP, atualmente ocupado em sua totalidade pelo IBMEC (Grupo YDUQS), um dos maiores grupos educacionais do país. 

Detalhes da operação

O investimento total será de R$ 130 milhões (R$ 15,7 mil/m²), considerando uma ABL de 8,26 mil m². O pagamento foi estruturado em duas parcelas de igual valor:

  • R$ 65 milhões em dinheiro, pagos em 6 parcelas mensais;
  • R$ 65 milhões preferencialmente por meio de subscrição de cotas do TRXF11 pela vendedora, com liquidação prevista em até 180 dias.

O preço da operação será atualizado pela variação do IPCA acrescida de juros de 7% a.a. até sua liquidação.

O imóvel encontra-se totalmente locado para o IBMEC, instituição de ensino superior pertencente ao Grupo YDUQS, um dos maiores grupos educacionais do país. A aquisição apresenta um yield on cost estimado de 10,42%.

Sobre o ativo

O Dynamic Faria Lima está localizado em Pinheiros, uma das regiões mais consolidadas da cidade de São Paulo. O ativo está próximo aos eixos da Faria Lima e da Rebouças, além de contar com fácil acesso ao Terminal Pinheiros e à estação de metrô. 

O imóvel encontra-se integralmente locado à faculdade IBMEC (Grupo YDUQS) por meio de um contrato típico, firmado em dezembro de 2023 e corrigido anualmente pelo IPCA.

O contrato prevê possibilidade de revisional a cada três anos, característica comum desse tipo de locação. Além disso, conta com garantia equivalente a aproximadamente 4,5 meses de aluguel, somada ao período de carência contratualmente estabelecido.

Portfólio após a aquisição 

Com a aquisição do ativo, o IBMEC passa a representar 1,79% da receita imobiliária do fundo.

Ainda assim, a base de locatários segue bastante pulverizada, com o segmento de multilocação permanecendo como a principal fonte de receita, representando 14,44%, seguido pelo Assaí, com 12,31%. 

Minha visão

Avalio os dois movimentos de forma positiva. Na prática, o TRXF11 segue executando uma estratégia de gestão ativa do portfólio, realizando ganhos de capital por meio da reciclagem de ativos e, ao mesmo tempo, buscando novas oportunidades de investimento.

No caso da venda dos 15 imóveis, vale lembrar que se trata de um portfólio adquirido pelo Fundo no final de 2025 e que agora está sendo negociado por R$ 207,3 milhões, com expectativa de gerar um lucro de aproximadamente R$ 0,51 por cota e uma TIR de 38,5% a.a.

Caso a transação seja concluída, esse será mais um exemplo da capacidade da gestão de capturar valor por meio da reciclagem de ativos.