O TRX Real Estate(TRXF11) anunciou a aquisição indireta de quatro imóveis urbanos do varejo alimentar, que somam uma ABL total de 11,59 mil/m² e são todos locados para grandes redes do setor. 

Três deles são unidades do St. Marche, localizadas em regiões nobres da cidade, Avenida Rebouças, Vila Mascote e Campo Belo, enquanto o quarto ativo é uma loja do Oba Hortifruti, situada na Vila Mariana.

Fonte: TRX

Detalhes da transação

A aquisição foi estruturada de forma indireta, por meio da compra de 100% das cotas do FII MCDU (Mauá Capital Desenvolvimento Urbano), de modo que o TRXF passa a ser o único cotista do fundo

O valor total da operação foi de R$ 202,8 milhões (R$ 17.493/m²), que será pago da seguinte forma:

  • R$ 46,72 milhões referentes às cotas do MCDU11
  • R$ 156,12 milhões referentes aos CRIs lastreados nos recebíveis dos imóveis;

Haverá ainda um valor remanescente de cerca de R$ 5 milhões, que será pago após a conclusão satisfatória das auditorias dos imóveis e do MCDU11.

Contratos e cap rate

O cap rate da transação foi de 8,5% a.a., nível superior à média atual do portfólio do Fundo. Os contratos de locação são robustos, com prazo médio de 12 anos, na modalidade atípica e BTS, e contam com multas relevantes sobre o saldo remanescente em caso de rescisão antecipada, o que confere elevada previsibilidade de fluxo e segurança jurídica.

Fonte: TRX

Nossa visão

Na minha avaliação, a aquisição é claramente positiva. Estamos falando de imóveis de alta qualidade, muito bem localizados em regiões nobres de São Paulo, o que naturalmente reforça a segurança do investimento e amplia a flexibilidade de uso no longo prazo, caso seja necessário reposicionar os ativos. 

Além disso, os locatários também são de primeira linha: tanto o St. Marche quanto o Oba Hortifruti operam no segmento premium de varejo alimentar. 

Outro ponto relevante é a mudança de gestão do MCDU, que passará da Mauá para a TRX após a conclusão da operação. Essa transição foi estruturada de forma a gerar benefício fiscal, com isenção de ITBI na incorporação dos imóveis ao portfólio do TRXF11 e, ao mesmo tempo, evitar cobrança em duplicidade de taxas, já que a taxa de gestão do MCDU será integralmente compensada na taxa do próprio TRXF, a exemplo do que já ocorre na estrutura do TRXB11.