O  TRX Real Estate (TRXF11) concluiu a aquisição de 18 unidades autônomas, distribuídas em nove lajes corporativas localizadas em São Paulo/SP. Os imóveis serão integralmente ocupados pelo Hospital Sírio-Libanês para suas operações médico-hospitalares. Vale lembrar que o fundo havia anunciado essa aquisição em março deste ano.

Detalhes da aquisição do TRXF11

O valor da aquisição foi de R$ 219,43 milhões. Desse total, R$ 68,16 milhões foram pagos à vista no fechamento da operação. Os R$ 151,27 milhões restantes serão quitados em cinco parcelas, sendo três de curto prazo e duas semestrais, corrigidas por IPCA + 4,5% a.a.

Adicionalmente, o fundo realizará um aporte de R$ 109 milhões para as obras de adaptação dos imóveis às necessidades do locatário. Esse valor poderá ser acrescido em até R$ 20 milhões por meio do mecanismo de earn-out previsto na operação, caso determinadas condições contratuais sejam atendidas.

O contrato foi estruturado na modalidade Built to Suit (BTS), com vencimento em 2054. Vale destacar que haverá um período de carência até setembro de 2026, seguido por um período de desconto temporário nos aluguéis até fevereiro de 2027.

A remuneração é composta por uma parcela fixa, sem possibilidade de revisão durante o prazo inicial do contrato, e por uma parcela variável, sujeita à revisão, porém limitada a ajustes de até 12,5% para cima ou para baixo.

Os imóveis correspondem a aproximadamente 49,4% da área bruta locável da Torre Orvalho, empreendimento integrante do complexo O Parque, segundo a gestão.

Sobre o ativo imobiliário

O ativo está inserido no projeto "O Parque", um complexo na região do Brooklin, em uma área consolidada e próxima a importantes eixos corporativos e residenciais de alto padrão. O projeto segue uma lógica semelhante à do Parque Global, em Pinheiros, onde o TRXF11 já possui exposição por meio do Hospital Albert Einstein.

Portanto, trata-se de um empreendimento de uso misto, que reúne torres residenciais e comerciais, além de lojas e restaurantes. O Sírio-Libanês ocupa atualmente 9 pavimentos na Torre Corporativa Orvalho, um ativo classe A+, totalizando cerca de 10 mil m² de ABL.

Nossa visão

Na minha leitura, a aquisição é positiva para o TRXF11. O Fundo adiciona mais um ativo no segmento hospitalar, trazendo um inquilino com excelente qualidade de crédito e uma das principais redes do país.

Além disso, o contrato é bastante robusto, com prazo longo e boas proteções, enquanto o ativo apresenta um padrão construtivo elevado e está bem localizado.