O mercado acompanhou nos últimos meses um dos episódios mais delicados do segmento logístico de fundos imobiliários: o impasse entre o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) e seu principal inquilino, os Correios. 

Não se tratava apenas de uma questão operacional, mas de um evento com potencial direto de impacto sobre fluxo de caixa, distribuição de rendimentos e percepção de risco do fundo.

Neste artigo, explicamos o que aconteceu, os impactos no FII TRBL11 e o que o investidor pode esperar daqui para frente.

Entenda a quebra contratual dos Correios no TRBL11

O TRBL11 tinha uma exposição relevante ao ativo ocupado pelos Correios, o que tornou o caso ainda mais sensível há época. Em fundos imobiliários, concentração é sempre um fator que amplifica tanto ganhos quanto riscos — e, neste caso, o risco se materializou.

O problema teve origem em um movimento de solo que afetou duas construções anexas ao galpão logístico — o escritório administrativo e a área de apoio. Inicialmente, a Defesa Civil interditou apenas essas estruturas. Posteriormente, no entanto, a interdição foi ampliada para o galpão inteiro.

Diante desse cenário, os Correios suspenderam as operações no imóvel e informaram que pagariam apenas pelos dias efetivamente utilizados.

O impasse rapidamente deixou de ser técnico e passou a ser financeiro: os Correios anunciaram que não efetuariam os próximos pagamentos de aluguel, o que impactou diretamente a previsibilidade de receita do fundo e, consequentemente, sua distribuição de rendimentos. 

Como esperado, o mercado reagiu com queda nas cotas, refletindo a incerteza sobre a duração da disputa e a capacidade de recuperação do fluxo de caixa.

O fim da "Era Correios" em Contagem

Após anos ocupado pelos Correios, o galpão logístico localizado em Contagem (MG) enfrentou interdições estruturais, disputas judiciais e uma rescisão unilateral que deixou o fundo com uma vacância física preocupante — praticamente a metade de sua Área Bruta Locável (ABL) e uma queda expressiva na distribuição de dividendos.

No entanto, o que poderia ser um problema crônico de vacância tornou-se a oportunidade para uma reciclagem de inquilino — e com diminuição do risco de crédito. Afinal, enquanto os Correios apresentam resultado negativo, a Shopee cresce sua receita a cada ano.

Em 26 de setembro de 2025, o TRBL11 ajuizou uma ação declaratória e indenizatória contra os Correios. O fundo cobra aproximadamente R$ 30,6 milhões referentes a multa rescisória e aluguéis atrasados.

Caso haja uma decisão judicial favorável, o fundo ainda pode ter valores relevantes a receber.

TRBL11 aluga galpão para a Shopee: o que muda?

O anúncio de que a Shopee locou 100% da área disponível no galpão de Contagem é o principal motor da alta nas cotas hoje, no qual o TRBL11 sobe mais de 11%. O movimento é estratégico por diversos fatores:

  • Perfil do contrato: O novo contrato tem duração de 60 meses (5 anos), trazendo previsibilidade de caixa a longo prazo.
  • Representatividade: A gigante do e-commerce, Shopee, passará a responder por cerca de 34,4% da receita total do fundo.
  • Fim da ociosidade: Com essa locação, o TRBL11 resolve o seu maior gargalo operacional, ocupando uma área que estava drenando recursos com custos de manutenção e IPTU sem contrapartida de aluguel.

Impacto direto nos dividendos do TRBL11

Para o investidor do FII TRBL11, a notícia mais relevante é o incremento na renda recorrente do fundo. A gestão estima que a nova locação gere um impacto positivo de aproximadamente R$ 0,26 por cota (parte em rendimentos e parte em diminuição de despesas).