A busca pelo melhor fundo imobiliário para investir em 2026 voltou ao radar de muitos investidores neste ano. Um movimento natural, já que os FIIs são conhecidos pela geração de renda recorrente e, em determinados momentos do ciclo econômico, podem oferecer boas oportunidades de valorização.

Mas apontar apenas um nome seria simplificar demais uma decisão que depende de fatores importantes, como juros, cenário político e características dos ativos.

Por isso, antes de listar os melhores fundos imobiliários para investir em 2026, vale entender o ambiente econômico atual e quais tipos de FIIs tendem a se beneficiar desse contexto.

Sumário

O que pode acontecer com a economia em 2026?

Há dois principais “drivers” para 2026: ano de eleição e queda da taxa de juros da economia. O primeiro driver gera volatilidade; o segundo, oportunidade.

O ano de 2026 será um ano eleitoral. Sim, época de embates ideológicos em busca de votos e muita volatilidade no mercado — o FLA-FLU, versão política. 

Essa volatilidade tem dois efeitos na vida do investidor: quando o mercado está subindo, euforia; quando está caindo, desespero. Esses dois sentimentos não são bons conselheiros de investimento.

As melhores decisões nunca são tomadas no calor da emoção. O investidor não deve ser muito otimista ou pessimista no curto prazo (embora a maioria o seja). Na verdade, ele deve ser realista com viés de otimismo no longo prazo, pois a humanidade tende a se desenvolver ao longo do tempo.

O que vai acontecer com os juros em 2026? 

Espera-se uma queda na taxa de juros da economia e isso beneficia os ativos de renda variável (beneficiar, aqui, significa aumentar o preço). É um quase consenso de mercado que os juros irão cair — ou seja, é um bom momento para investir. 

Isso trouxe otimismo aos mercados, e os índices de ações e fundos imobiliários operaram em forte alta em 2025: IFIX+ 16% e IBOV + 32%. É o brasileiro acreditando que o pior já passou e que, ano que vem, os juros cairão, embora o cenário político continue completamente indefinido.

Por que 2026 pode ser um bom momento para investir em FIIs

Quando se fala em investir, muita gente pensa apenas na valorização das cotas, mas esse não é o principal objetivo de quem investe em fundos imobiliários.

O investidor de longo prazo busca principalmente acumular patrimônio e aumentar a renda passiva.

Se o mercado estiver precificando juros mais altos hoje e juros mais baixos no futuro, alguns ativos podem estar negociando com desconto.

Isso significa que o investidor consegue comprar:

  • mais cotas;
  • mais renda mensal;
  • ativos de qualidade por preços mais atrativos.

É justamente nesse contexto que muitos começam a buscar qual é o melhor fundo imobiliário para investir em 2026.

FIIs de papel ou de tijolo: qual tende a performar melhor em 2026?

A escolha entre fundos imobiliários de papel e de tijolo depende muito do cenário econômico.

Podemos imaginar três possibilidades para 2026.

Cenário otimista

O cenário positivo pode ser um no qual seja eleito um presidente pró-mercado, a taxa de juros caia e os juros futuros recuem em uma velocidade ainda mais forte, com a expectativa criada em torno de uma melhora sustentável da economia. 

Nesse caso, FIIs de tijolo tendem a se beneficiar mais, principalmente os ligados à logística, shoppings e lajes corporativas.

Cenário neutro

Aqui, assume-se que o presidente eleito é populista, não se importa com a economia ou com o mercado, mas a taxa de juros cai porque a inflação convergiu para a meta. 

Nesse caso, os FIIs de tijolo continuariam uma boa opção, embora os FIIs de papel, indexados à inflação (que tende a subir em um cenário de redução de juros e aumento de gastos do governo), também sejam boas opções.

Cenário pessimista

Nesse cenário, o mesmo presidente populista ganha. Ele aumenta os gastos do governo, a inflação é pressionada e os juros não caem. Os juros futuros sobem, gerando perdas nos ativos de renda variável. 

Aqui, FIIs de papel indexados ao IPCA ou CDI costumam se destacar.

Cenários possíveis e tipos de FIIs para 2026

Já escolheu o seu cenário? Bom, agora é só investir de acordo com ele. Investir é fácil, difícil é adivinhar o futuro.

Se acha que a economia vai melhorar — seu cenário é otimista ou, no máximo, neutro —, compre muitos FIIs de tijolo agora.

Se acredita que nada vai melhorar, que tudo tende a piorar, compre FIIs de papel.

Não escolheu um cenário ainda, ou acha que não consegue prever o futuro? Então siga a velha cartilha do investimento em valor: compre bons ativos por um preço que faça sentido e carregue para o longo prazo. Assim, você não precisará adivinhar futuro algum e terá um ótimo retorno de longo prazo. É a máxima de Buffett e Munger: “Mais micro, menos macro”.

Em qualquer cenário-base adotado, jamais se esqueça de uma coisa: toda vez que você for otimista demais ou pessimista demais, tende a investir errado e a perder dinheiro.

Qual é o melhor fundo imobiliário para investir em 2026?

Não existe apenas um fundo imobiliário ideal para todos os investidores. O melhor FII depende de fatores como:

  • qualidade da gestão;
  • diversificação do portfólio;
  • liquidez das cotas;
  • qualidade dos imóveis;
  • relação entre risco e retorno.

Antes de olhar nomes específicos, porém, vale retomar um ponto importante do cenário discutido anteriormente.

Espera-se uma queda dos juros em 2026 (para mim, como investidor, é indiferente que os juros caiam ou não). Se não caírem, passarei mais tempo comprando ativos mais baratos. 

Com isso, os FIIs de tijolo devem se “beneficiar” do aumento do preço. Portanto, a hora de comprar FIIs de tijolo mais baratos é agora. Dito isso, vou, então, citar FIIs de cada um desses setores que considero essenciais na indústria de fundos imobiliários: logística, escritórios, shopping centers e renda urbana.

BTLG11 (Logística)

O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos gigantes da indústria de FIIs do setor de logística. Mais de 90% dos ativos do fundo estão localizados em SP, principal praça logística e consumidora do país, onde a busca por espaços de armazenagem para “last mile” aumenta a demanda e o preço desses ativos.

PVBI11 (Escritórios)

VBI Prime Properties (PVBI11) é outro gigante da indústria, dessa vez do setor de escritórios (ou lajes corporativas). O fundo possui o melhor portfólio da categoria e está com um grande desconto frente ao valor patrimonial, principalmente devido à vacância atual.

XPML11 (Shoppings)

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) é um dos maiores FIIs de shopping centers, que conta com excelentes ativos no portfólio. O setor de shoppings, bem como o varejo, tende a se beneficiar muito de uma melhora na economia, com queda de juros e aumento do consumo da população.

HGRU11 (Renda urbana)

O Pátria Renda Urbana (HGRU11) é um fundo com imóveis de rua e gestão ativa, que conseguiu gerar forte retorno aos seus investidores por meio de compra de ativos com maior cap rate “no atacado” e venda de ativos com menor cap rate “no varejo”.

Mesmo que o cenário não seja o mais favorável para 2026, ainda assim compraria qualquer um desses FIIs nos preços atuais. São bons ativos, bem diversificados, bem geridos, com alta liquidez e que apresentam uma ótima relação de risco e retorno atualmente.

Claro que existem outros excelentes ativos na indústria, esses foram apenas alguns bons exemplos.

Agora, a primeira observação: você pode perder dinheiro, mesmo investindo em ativos bons! Basta vender na baixa, caso ela ocorra.

Cumprida a promessa, vou continuar com uma contribuição a você, investidor! Confira nosso guia completo sobre renda passiva com fundos imobiliários.

O comportamento do investidor no longo prazo

Se me permite, gostaria de deixar uma contribuição sobre esse tema. O investidor não enriquece buscando a maior rentabilidade possível no curto prazo. Muitas vezes acontece o contrário: na tentativa de maximizar ganhos rapidamente, ele acaba tomando decisões ruins e vendendo ativos no pior momento — geralmente na baixa. E, depois disso, dificilmente volta ao mercado.

Na minha opinião — e na de grandes investidores de quem aprendi — o patrimônio é construído no longo prazo, correndo menos riscos e sendo bem remunerado enquanto se acumulam ativos de qualidade.

Um exemplo ajuda a ilustrar isso. O IBOV, índice de ações da Bolsa brasileira, subiu +32% em 2025. Porém, no ano anterior (2024), havia caído -4,79%, enquanto a Selic estava em 12,25% ao ano.

Agora imagine o que muitos investidores pensaram naquele momento:

“Já perdi 17% este ano: -5% da Bolsa e 12,25% do custo de oportunidade da Selic. Vou vender tudo e ir para a renda fixa.”

Quem tomou essa decisão deixou de capturar a alta de 32% no ano seguinte e ainda carregou a perda anterior. Ou seja, perdeu muito ao não conseguir lidar com a volatilidade e com o psicológico.

E nem adiantou estar investindo em bons ativos — a própria mente sabotou o resultado.

Investir, muitas vezes, é mais uma questão de estômago do que de cérebro.

É justamente por isso que as finanças comportamentais ganharam tanta relevância. Elas ajudam a entender como emoções e vieses psicológicos influenciam decisões financeiras.

Ao reconhecer vieses como aversão à perda ou excesso de confiança, o investidor pode evitar erros comuns — como vender bons ativos durante quedas de mercado ou assumir riscos desnecessários apenas em busca de um dividend yield maior.

Conclusão: como tomar decisões mais inteligentes

Investir em fundos imobiliários é como jogar xadrez. Não ganha o jogo quem não comete erros — todos cometem erros, até mestres! Ganha o jogo quem comete menos erros que o adversário, diminuindo o impacto desses deslizes no resultado final. E, para cada cota de FII vendida, tem alguém do outro lado comprando. Quem está certo: você ou ele?

 Garry Kasparov, um dos maiores nomes da história do xadrez. Fonte: @grandchesstourofficial/Instagram

Quer montar uma carteira sólida de FIIs para 2026? As recomendações de carteira de FIIs da Nord incluem uma seleção de fundos com o objetivo de diversificação e renda passiva recorrente.

Confira os FIIs recomendados pela Nord