Demorou, mas chegou. Estamos em dezembro! Fim de ano, época de Natal, confraternização em família, de diminuir o ritmo e descansar. O ano está acabando e, com ele, um ano novo se aproxima. Nesta época, a maioria dos investidores quer saber, quase sempre, a mesma coisa: quais os melhores FIIs para investir no ano novo?

Eu não vou fugir da pergunta, mas não vou me limitar a responder apenas isso. E, para falar dos melhores investimentos para 2026, temos que começar pelo que se espera para esse ano.

Depois, vamos passar pelo racional do investidor e pelas características dos ativos mais resilientes e relevantes para esse cenário.

Te desejo uma ótima leitura!

O que esperar do cenário econômico em 2026

Temos dois principais “drivers” para 2026: ano de eleição e queda da taxa de juros da economia. O primeiro driver gera volatilidade; o segundo, oportunidade.

O ano de 2026 será um ano eleitoral. Sim, época de embates ideológicos em busca de votos e muita volatilidade no mercado. Nosso FLA-FLU, versão política. 

Essa volatilidade tem dois efeitos na vida do investidor: quando o mercado está subindo, euforia; quando está caindo, desespero. E esses dois sentimentos não são bons conselheiros de investimento.

As melhores decisões nunca são tomadas no calor da emoção!

O investidor não deve ser muito otimista ou pessimista no curto prazo (embora a maioria o seja). Na verdade, ele deve ser realista com viés de otimismo no longo prazo, pois a humanidade tende a se desenvolver ao longo do tempo.

E o que vai acontecer com os juros? 

Espera-se uma queda na taxa de juros da economia e isso beneficia os ativos de renda variável (beneficiar, aqui, significa aumentar o preço). É um quase consenso de mercado que os juros irão cair — ou seja, é um bom momento para investir. 

Isso trouxe otimismo aos mercados, e os índices de ações e fundos imobiliários operam em forte alta neste ano: IFIX + 16% e IBOV + 32%. É o brasileiro acreditando que o pior já passou e que, ano que vem, os juros cairão, embora o cenário político continue completamente indefinido!

Por que agora pode ser o melhor momento para comprar FIIs

Quando eu falo de bom momento para investir, muita gente provavelmente vai entender (ou entendeu) errado.

Não é um bom momento porque os ativos vão subir de preço e você terá um maior retorno. Sabe o porquê? Porque você só tem um maior retorno se vender os ativos na alta (retorno real precisa de início e fim da operação). 

Se não vender os ativos, o maior retorno não se concretizou (e acontece o mesmo quando o preço dos ativos cai: é apenas marcação a mercado; você não ficou mais pobre, continua com a mesma quantidade de cotas de FIIs). 

Retorno é uma coisa. Expectativa de retorno é outra. A expectativa só vira retorno após o fim da operação (compra e venda). Mas se você vender algo que subiu, onde vai investir o dinheiro da venda? Normalmente, quando o mercado sobe, sobe todo mundo junto, ou seja, vai estar tudo mais caro mesmo.

Mas, então, por que é um bom momento para comprar agora?

Bom, é um bom momento porque os ativos estão mais baratos (com juros altos) do que estarão no próximo ano (com juros mais baixos), claro! 

Se estão mais baratos, você consegue comprar mais ativos, que vão te entregar mais renda e vão diminuir o tempo para a sua independência financeira. Você está comprando renda, pagando mais barato! Esse é o real motivo!

O objetivo do investidor de longo prazo não é vender na alta. É construir patrimônio. Ninguém sabe qual será o momento de maior alta ou baixa — mas você sabe quando atingiu o patrimônio que vai te libertar dos grilhões do trabalho obrigatório. 

Então, comprar na baixa é uma ótima estratégia. Vender na alta, em contrapartida, é bem difícil de realizar.

Investindo de acordo com o cenário-base para 2026

Já falamos sobre o ambiente político e econômico do próximo ano. Eu poderia ter usado a palavra “cenário”, mas quis poupar o termo para usar agora e não parecer redundante.

O investidor deve pensar em cenários (agora sim) e probabilidades para cada cenário. Para não complicar muito, vamos pensar em um cenário positivo, um neutro e um negativo.

O cenário positivo pode ser um no qual seja eleito um presidente pró-mercado, a taxa de juros caia e os juros futuros recuem em uma velocidade ainda mais forte, com a expectativa criada em torno de uma melhora sustentável da economia. Nesse cenário, FIIs de tijolo são, sem sombra de dúvidas, a melhor opção!

Em um cenário neutro, podemos estabelecer que o presidente eleito é populista, não se importa com a economia ou com o mercado, mas a taxa de juros cai porque a inflação convergiu para a meta. Nesse caso, os FIIs de tijolo continuariam uma boa opção, embora os FIIs de papel, indexados à inflação (que tende a subir em um cenário de redução de juros e aumento de gastos do governo), também sejam boas opções.

E o cenário pessimista? Bom, o mesmo presidente populista ganha, ele aumenta os gastos do governo, a inflação é pressionada e os juros não caem. Juros futuros sobem, gerando perdas nos ativos de renda variável. Nesse cenário, os FIIs de papel reinam soberanamente!

Cenários possíveis e tipos de FIIs para 2026

Já escolheu o seu cenário? Bom, agora é só investir de acordo com ele. Investir é fácil, difícil é adivinhar o futuro.

Se acha que a economia vai melhorar — seu cenário é otimista ou, no máximo, neutro —, compre muitos FIIs de tijolo agora.

Se acredita que nada vai melhorar, que tudo tende a piorar, compre FIIs de papel.

Não escolheu um cenário ainda, ou acha que não consegue prever o futuro? Então siga a velha cartilha do investimento em valor: compre bons ativos por um preço que faça sentido e carregue para o longo prazo. Assim, você não precisará adivinhar futuro algum e terá um ótimo retorno de longo prazo. É a máxima de Buffett e Munger: “Mais micro, menos macro”.

Em qualquer cenário-base adotado, jamais se esqueça de uma coisa: toda vez que você for otimista demais ou pessimista demais, tende a investir errado e a perder dinheiro.

Melhores FIIs para investir em 2026

  • BTLG11 – Logística
  • PVBI11 – Escritórios
  • XPML11 – Shoppings
  • HGRU11 – Renda urbana

Agora, vamos detalhar os melhores ativos para investir no próximo ano. Depois de falar sobre esses ativos, quero fazer uma reflexão didática, para que você, investidor, se torne um investidor mais consciente e mais maduro.

Vamos à análise, então!

Espera-se uma queda dos juros em 2026 (para mim, como investidor, é indiferente que os juros caiam ou não. Se não caírem, passarei mais tempo comprando ativos mais baratos). 

Com isso, os FIIs de tijolo devem se “beneficiar” do aumento do preço. Portanto, a hora de comprar FIIs de tijolo mais baratos é agora! Vamos partir desse cenário para a recomendação.

Minha preferência para o investimento em ativos de longo prazo é simples: quero excelentes FIIs, bem diversificados, bem geridos, com alta liquidez e expostos a setores relevantes dentro da indústria de fundos imobiliários.

Você notou que não falei de alta rentabilidade, né? Para mim, o mais importante é o retorno estar ajustado ao risco e remunerar bem o investidor!

Vou, então, citar FIIs de cada um desses setores que considero essenciais na indústria de fundos imobiliários: logística, escritórios, shopping centers e renda urbana.

BTLG11 – Logística

O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) é um dos gigantes da indústria de FIIs do setor de logística. Mais de 90% dos ativos do fundo estão localizados em SP, principal praça logística e consumidora do país, onde a busca por espaços de armazenagem para “last mile” aumenta a demanda e o preço desses ativos;

PVBI11 – Escritórios

VBI Prime Properties (PVBI11) é outro gigante da indústria, desta vez do setor de escritórios (ou lajes corporativas). O fundo possui o melhor portfólio da categoria e está com um grande desconto frente ao valor patrimonial, principalmente devido à vacância atual;

XPML11 – Shoppings

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) é um dos maiores FIIs de shopping centers, que conta com excelentes ativos no portfólio. O setor de shoppings, bem como o varejo, tende a se beneficiar muito de uma melhora na economia, com queda de juros e aumento do consumo da população;

HGRU11 – Renda urbana

O Pátria Renda Urbana (HGRU11) é um fundo com imóveis de rua e gestão ativa, que conseguiu gerar forte retorno aos seus investidores por meio de compra de ativos com maior cap rate “no atacado” e venda de ativos com menor cap rate “no varejo”.

Mesmo que o cenário não seja o mais favorável para 2026, ainda assim compraria qualquer um desses FIIs nos preços atuais. São bons ativos, bem diversificados, bem geridos, com alta liquidez e que apresentam uma ótima relação de risco e retorno atualmente.

Claro que existem outros excelentes ativos na indústria, esses foram apenas alguns bons exemplos.

Agora, a primeira observação: você pode perder dinheiro, mesmo investindo em ativos bons! Basta vender na baixa, caso ela ocorra.

Cumprida a promessa, vou continuar com uma contribuição a você, investidor!

Confira nosso guia completo sobre renda passiva com fundos imobiliários, clique aqui.

Meus dois dedos de contribuição

Se me permite, gostaria de deixar meus dois dedos de contribuição sobre esse assunto. O investidor não enriquece buscando a maior rentabilidade possível de curto prazo. O que acontece, geralmente, é o contrário: a busca da maior rentabilidade gera perdas, e o investidor sai da Bolsa de Valores no pior momento, vendendo tudo na baixa. E aí, dificilmente volta.

Na minha opinião (e na de grandes investidores de quem aprendi a investir), o investidor enriquece no longo prazo, correndo menores riscos e sendo bem remunerado enquanto acumula patrimônio de qualidade. E, principalmente, não vendendo na baixa!

Eu citei aqui neste texto que o IBOV, índice de ações da Bolsa brasileira, rendeu +32% apenas neste ano. Porém, no ano passado (2024), ficou no negativo: rendeu -4,79%, enquanto a Selic estava em 12,25% a.a. 

Agora, pense aqui comigo, o que um investidor que investia em ações estava pensando ao final do ano? “Já perdi 17% este ano: -5% da Bolsa e 12,25% do custo de oportunidade da Selic. Vou vender tudo e ir para a renda fixa!”

Este investidor deixou de ganhar os 32% deste ano e amargou um prejuízo de outros 17% no ano passado (soma da queda da Bolsa com a perda do custo de oportunidade). Ou seja: quase 50% (líquido, seria 35%, considerando que ganhou 15% na Selic atual). Perdeu muito ao não conseguir lidar com a volatilidade. 

Perdeu muito vendendo na baixa. E nem adiantou estar investindo em bons ativos! Sua mente o traiu!

Comportamento do investidor e lições de longo prazo

O investidor é o maior inimigo dele mesmo no longo prazo. As decisões erradas de curto prazo fazem com que o seu retorno piore bastante o resultado no longo prazo. Investir é muito mais uma questão de estômago do que de cérebro!

As finanças comportamentais são cruciais para os investidores porque ajudam a entender e mitigar a influência de emoções e vieses psicológicos nas decisões financeiras, permitindo tomar decisões mais racionais e eficientes. 

Ao identificar vieses como a aversão à perda ou o excesso de confiança, o investidor pode evitar erros comuns, como vender ativos promissores (na baixa) por medo, ou assumir riscos desnecessários (comprando FIIs olhando unicamente um maior DY). 

Conclusão: como tomar decisões mais inteligentes

Investir em fundos imobiliários é como jogar xadrez. Não ganha o jogo quem não comete erros — todos cometem erros, até mestres! Ganha o jogo quem comete menos erros que o adversário, diminuindo o impacto desses deslizes no resultado final. E, para cada cota de FII vendida, tem alguém do outro lado comprando. Quem está certo: você ou ele?

 Garry Kasparov, um dos maiores nomes da história do xadrez. Fonte: @grandchesstourofficial/Instagram

Quer montar uma carteira sólida de FIIs para 2026? As recomendações de carteira de FIIs da Nord incluem uma seleção de fundos com o objetivo de diversificação e renda passiva recorrente.

Confira os FIIs recomendados pela Nord