O fundo imobiliário HSI Malls (HSML11) anunciou a conclusão da aquisição de 24% do Pátio Cianê Shopping, localizado no centro de Sorocaba (SP). O empreendimento, administrado pela Alqia (grupo HSI), conta com 25.543 m² de ABL.

O valor da transação, considerando a participação adquirida, foi de R$ 71,6 milhões (R$ 11.680 m²). Desse montante, o fundo desembolsou R$ 49,4 milhões, sendo cerca de R$ 39,4 milhões pagos proveniente da sua 5° emissão e R$ 10 milhões em recursos de caixa.

O cap rate da operação é de aproximadamente 9,7% ao ano — acima da média atual do Fundo.

Além disso, o HSML11 assume aproximadamente R$ 22,2 milhões em dívidas vinculadas ao ativo, referentes a um CRI com vencimento em jan/34 com uma taxa de IPCA + 7,85% ao ano. 

Com isso, o nível de alavancagem do HSML11 apresentou um acréscimo marginal de 0,7 ponto percentual, passando de 18,6% para 19,3%. Vale destacar que, o impacto é marginal e não altera de forma relevante a estrutura de endividamento do fundo. 

Pelo cronograma atual, as amortizações são bem distribuídas. Além disso, a liquidez disponível (R$ 165 milhões em junho/25) reforça a capacidade do fundo em honrar seus compromissos de curto prazo.

Em relação ao ativo, o Shopping Pátio Cianê está localizado no centro de Sorocaba (SP), cidade com mais de 700 mil habitantes, é um empreendimento administrado pela Alqia, braço da HSI. Está posicionado em uma área de alto movimento — ao lado do Terminal Santo Antônio (94 mil pessoas/dia) e na principal avenida da cidade (22 mil veículos/dia).

Com ABL de 27.397 m² em um terreno de 43.000 m², o empreendimento conta com 7 lojas âncoras, 12 megalojas, cerca de 170 lojas ao todo voltadas para o público das classes B e C.

Localização do Shopping Pátio Cianê. Fonte: HSI RI

Em linhas gerais, entendo que a entrada no Shopping Pátio Cianê reforça a estratégia do fundo de se posicionar em empreendimentos maduros e dominantes em suas regiões.