Fundos imobiliários atingem recorde e superam marca de 3 milhões de investidores
Os FIIs ultrapassaram 3 milhões de investidores e R$ 200 bi em patrimônio sob custódia na B3. Entenda o que isso significa para quem quer viver de renda
Os fundos imobiliários começaram 2026 em novo patamar no mercado de capitais. Pela primeira vez, a indústria ultrapassou 3 milhões de investidores e atingiu R$ 200 bilhões em patrimônio sob custódia na B3, segundo o Boletim Mensal da bolsa. Não se trata apenas de um novo recorde. Trata-se de um novo estágio de maturidade do mercado de capitais brasileiro.
Quando 3,033 milhões de investidores decidem alocar parte de seu patrimônio em ativos imobiliários listados, estamos diante de uma mudança estrutural no comportamento do investidor. O que antes era um nicho restrito a poucos se consolida como instrumento relevante de planejamento financeiro de longo prazo.
Neste artigo, vamos resumir a trajetória dos FIIs até alcançar esse patamar histórico — desde sua criação, passando pelos ciclos de euforia e estresse, até a consolidação como peça estratégica na construção de renda e patrimônio.
E esse avanço deve, sim, ser comemorado.
Fundos imobiliários: somos 3 milhões
Vamos a um resumo rápido da nossa história. É importante que você, investidor, saiba como chegamos aqui. Parafraseando Edmund Burke, um investidor que não conhece sua história está fadado a repeti-la.
A lei que criou os FIIs é de 1993. Embora tenha sido o principal marco para o investidor desse mercado, o segmento começou de forma “invisível” e permaneceu assim por longos anos.
Havia poucos fundos imobiliários, todos voltados a investidores institucionais. Um começo nada animador para o investidor pessoa física — hoje, principal participante desse universo.
Abaixo, uma breve “linha do tempo” da nossa história.
O primeiro FII listado foi o Memorial Office (FMOF11), em 1994. Em 1999, o SHPH foi lançado com a possibilidade de investimento por parte das pessoas físicas. Em 2004, os FIIs se tornaram isentos de IR — só para pessoas físicas. Somente 11 anos depois da lei dos FIIs é que eles começaram realmente a ganhar relevância.
Em 2008, a Instrução Normativa 472 da CVM trouxe a natureza jurídica de “condomínio fechado” para os fundos imobiliários (eles pertencem aos cotistas; os gestores e os administradores são prestadores de serviço) e a gestão ativa nasceu com o propósito de geração de valor.
Em 2010, os FIIs passaram a negociar durante todo o pregão: antes disso, negociavam com hora marcada, no meio da tarde, pois não havia liquidez para mais do que isso.
Foi em 2012 que atingimos os primeiros 100 mil investidores nessa classe de ativos. De 2016 a 2019, o crescimento foi acelerado, mas, mesmo depois da pandemia, em 2020, o número não parou de crescer.
Note que demoramos mais de 20 anos para atingir 100 mil investidores de fundos imobiliários. Os FIIs de agência bancária (Banco do Brasil, Caixa Econômica) foram os grandes impulsionadores desse avanço naquele ano.
Em 2018, atingimos 200 mil investidores. A partir daí, o crescimento foi acelerado, devido ao bom momento econômico, à baixa taxa de juros, ao ambiente de aprovação de reformas e à maior divulgação dessa classe de ativos por parte de influenciadores.
Em 2019, atingimos 500 mil investidores; em 2020, o primeiro milhão; em 2022, o segundo milhão; e agora, em 2026, o terceiro milhão. Somos uma das classes de investidores que mais crescem no Brasil!
A figura abaixo nos mostra um pouco da trajetória desse crescimento do número de investidores em FIIs (o relatório que compilou esses dados deixou de ser produzido; o mais recente é de 2022).
Um universo dominado por pessoas físicas
Cerca de 73% de todas as cotas de fundos imobiliários estão nas mãos de pessoas físicas.
O estoque financeiro, isto é, o total investido na classe, atingiu o patamar inédito de R$ 200 bilhões, com liquidez média diária alcançando R$ 537 milhões. Aqui, o institucional é minoritário: apenas 21% das cotas estão em suas mãos.
E isso influencia a dinâmica do mercado. Vou exemplificar.
O que você me diria se eu te dissesse que um prédio pode valer 30% menos do dia para a noite por ter perdido um inquilino e 15% a mais quando é ocupado por outro inquilino? Loucura? Não, não, apenas um mercado de pessoas físicas que precifica a cota pelos rendimentos recebidos.
Foi isso o que aconteceu com o FII TRBL11. O preço da cota mergulhou quando os Correios anunciaram a saída do galpão de Contagem e disparou quando foi anunciado que o ativo seria alugado para a Shopee, em um contrato de 5 anos.
Mesmo imóvel, alguns meses de diferença, valores completamente discrepantes. E isso acontece devido ao pouco conhecimento e ao medo do investidor médio.
Medo e desconhecimento no mercado de FIIs
O medo da perda e o desconhecimento sobre os FIIs fazem com que investidores vendam na baixa e saiam do mercado em épocas de crise. Muitos, provavelmente, nunca mais voltam e saem falando mal.
Esse medo petrificante leva parte deles a sair a qualquer preço, para evitar perder mais, sem saber que o preço de mercado é só marcação; o que importa é o ativo por trás do preço e a geração de renda que ele proporciona — aqui cabe uma comparação com o mito de Perseu e Medusa!
Medusa é uma das figuras mitológicas que mais inspira medo. O terror petrificante: basta encarar seu olhar para virar estátua de pedra. Perseu foi incumbido de enfrentá-la e só conseguiu vencê-la ao evitar o contato direto, usando o reflexo do escudo para observá-la e, em um movimento certeiro de espada, decepar-lhe a cabeça.
A lição aqui é clara: deixar-se levar pelas serpentes da cabeça do mercado, olhando diretamente para a cotação dos FIIs em momentos de crise, tira-o do jogo, petrifica-o e paralisa sua reação. Só o que sobra é a morte simbólica: suas cotas, compradas com tanto esforço, vão parar nas mãos de alguém que está mais preparado para ver a Medusa através do reflexo do escudo.
O escudo de Perseu pode muito bem ser comparado à análise fundamentalista, que permite enxergar o real valor dos FIIs sem se deixar levar pelos medos das oscilações que o mercado exibe. As serpentes representam as volatilidades do ambiente financeiro, responsáveis pelo medo petrificante e pela morte simbólica do investidor.
Não deixe que te tirem do jogo. Ocupe o seu espaço com conhecimento e preparação psicológica para enfrentar as serpentes da Medusa.
Tudo o que cresce ocupa espaço
Os FIIs estão ocupando um espaço que antes era “vago”. Não existiam ativos que distribuíam renda mensal, isenta de imposto, na conta do investidor, antes dessa modalidade.
Vejamos: renda fixa sofre tributação e ações não possuem recorrência mensal de pagamentos. Os FIIs, então, apareceram e ocuparam esse lugar. Rapidamente ganharam muitos adeptos e multiplicaram o número de investidores em poucos anos. E isto incomodou (e continua incomodando) muita gente!
Há muitas críticas aos fundos imobiliários. Algumas delas, que seguem abaixo, você já deve ter ouvido pelo menos uma vez:
- “FIIs são um conto do vigário”.
- “FII é renda variável com retorno de renda fixa”.
- “Investir em ações é melhor; o retorno é superior”.
Vou responder a essas três críticas com apenas uma figura, que traz um comparativo entre um FII consistente, com tempo de mercado, e uma empresa considerada ótima pagadora de dividendos, também muito antiga: HGLG11 x BBAS3.
O objetivo não é criticar o investimento em ações — já que eu também invisto nessa classe de ativos —; é apenas mostrar que o investimento em FIIs faz muito sentido para quem entende a lógica deste investimento.
HGLG11 x BBAS3: FIIs versus ações
O HGLG11 entregou uma maior rentabilidade e menor volatilidade ao longo dos últimos 15 anos, uma janela considerada de longo prazo.
A renda passiva e o ponto de virada
Muitos precisam “ver para crer” — é a tal “Síndrome de Tomé”. Mas aqueles que investem em FIIs há alguns anos e atingiram a renda passiva que liberta propagam as boas novas para quem ainda está no começo da jornada.
Sim, o começo na fé é difícil. Poucos centavos (ou poucos reais) não fazem muita diferença. Ao longo dos anos, a renda vai tomando corpo e a sua relevância aumenta.
É muito mais fácil crer quando a renda já paga todas as contas, mas o momento de virada do pensamento do investidor não demora tanto assim para chegar: ele ocorre quando os dividendos dos FIIs se tornam maiores do que os aportes regulares.
Após esse ponto, as críticas e dúvidas param de existir. No lugar delas, a renda mensal ocupa o pensamento de quem se preparou, não vendeu na baixa e conseguiu acumular um bom patrimônio gerador de renda.
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