FMOF11 recebe proposta para vender seu único imóvel — fim de uma era?
FMOF11 é um fundo imobiliário monoativo administrado pela Coin DTVM que atualmente possui um patrimônio líquido de R$ 59 milhões
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Memorial Office (FMOF11), um dos FIIs mais emblemáticos e pioneiros do mercado, pode estar prestes a encerrar um importante capítulo de sua história.
O fundo anunciou, via fato relevante, a proposta de venda do seu único ativo: o Edifício Memorial Office, localizado na Barra Funda, na Rua Júlio Gonzáles, 132, em São Paulo. Seria esse o fim de uma era?
FMOF11: o FII pioneiro no Brasil
No começo da história dos FIIs, tudo era mais simples. Normalmente, os fundos eram constituídos por apenas um ativo e possuíam gestão passiva, isto é, o gestor não tinha (e ainda não tem) o mandato para a venda desses ativos sem que os cotistas fossem consultados via assembleia e a proposta fosse aprovada por quórum qualificado.
Foi nesse contexto que nasceu o Memorial Office (FMOF11), em 18 de março de 1997, apenas quatro anos após a criação da Lei 8.668, que regulamentou os FIIs no Brasil. Um verdadeiro pioneiro da indústria.
Veja algumas características do FMOF11
O fundo é dono do Ed. Memorial Office Building, um prédio corporativo com ABL de 546 m² por andar, localizado na Barra Funda, uma região com variadas opções de restaurantes, hotéis, bancos e os shoppings West Plaza e Bourbon, que atendem às necessidades da região.
O FMOF11 possui um patrimônio líquido de R$ 58.921.632,50. Como só possui um ativo, essa é, aproximadamente, a avaliação do imóvel do fundo, já que não constam dívidas com terceiros ou outras obrigações em seu passivo.
O fundo possui um total de 508.008 cotas, com valor patrimonial de R$ 115,98 cada. Atualmente, o fundo negocia a R$ 65 por cota (valor de mercado), o que representa um desconto de 44% frente ao preço de avaliação do ativo. E esse fato não passou batido por gestores ativos de outros FIIs, que adquiriram participação no fundo com o objetivo de chamar uma assembleia e propor a venda do ativo.
Isso porque a cota, que já se encontra com um bom desconto frente ao VP, chegou a negociar a R$ 34,29 na mínima dos últimos 12 meses, valor inferior a 30% do VP do fundo. Um ótimo desconto, visto apenas dentro de FIIs, mas não no mercado real de imóveis da cidade de São Paulo.
O mercado imobiliário olha para o imóvel. O investidor de FII olha para a renda.
Gestão ativa em busca de valor
Gestores de FIIs que fazem uma gestão ativa buscam oportunidades de geração de valor para os seus cotistas. Com esse intuito, os cotistas que detêm, em conjunto, 66% das cotas do FMOF11 solicitaram ao administrador a convocação de uma assembleia para deliberar sobre a venda do único ativo e o encerramento do fundo.
O FMOF11 recebeu uma proposta para a venda total do ativo pelo valor de R$ 44.500.000, sendo: R$ 24.475.000 à vista, R$ 10.012.500 após 365 dias e a última parcela, no mesmo valor de R$ 10.012.500, após 730 dias — ambas corrigidas pelo IPCA.
Atualmente, o imóvel dentro do fundo vale R$ 33 milhões: 508.008 cotas x R$ 65 por cota. A avaliação patrimonial diz que vale R$ 58,9 milhões. A proposta é de R$ 44,5 milhões.
Caso seja aprovada a venda, o item dois da pauta prevê a destituição da atual administradora do fundo, Coin Valores CTVM, com sua consequente substituição pela Hedge Investments DTVM.
Será o fim de uma era?
Em tempos de crise, os grandes e fortes permanecem, enquanto os pequenos e mais frágeis tendem a ser incorporados ou encerram suas atividades. Essa verdade vem do mundo corporativo e vale também para os fundos imobiliários.
Os fundos de gestão passiva, com apenas um imóvel, são cada vez mais raros. Seu número vem diminuindo ano após ano, ao passo que fundos de gestão ativa vêm crescendo na indústria — tanto em número quanto em tamanho.
Aqueles que acompanham o mercado de fundos imobiliários desde seus primórdios ficam mais saudosos. Mas o progresso sempre chega em todas as áreas da nossa vida. A consolidação de mercado é uma tendência, e os períodos de crise, por sua vez, abrem espaço para novas oportunidades. Os fundos podem partir, mas sua história permanece.
O que o investidor deve fazer agora?
Se você é um dos 239 investidores pessoa física do FMOF11, convém manter o seu investimento até a venda completa do imóvel (Edifício Memorial Office) e a amortização desses valores. Isso porque, vendendo a mercado, você receberia um valor menor do que está sendo proposto na negociação.
