O setor residencial é o maior mercado imobiliário do Brasil, mas é quase invisível na indústria de fundos imobiliários (FIIs). Enquanto isso, nos Estados Unidos, os REITs residenciais são um dos principais setores da Bolsa.

Neste conteúdo, você vai entender por que o cap rate do residencial brasileiro é o mais baixo do setor, o que torna a operação mais cara que a de outros tipos de imóvel, e se existe um cenário em que esse cálculo pode mudar.

Por que o residencial é quase invisível nos FIIs?

Você já viu uma casa em cima de um caminhão mudando de endereço?

Casa residencial sendo transportada em um caminhão nos Estados Unidos, prática comum no mercado imobiliário americano
 

Incrível, não? Pois é. Nos EUA, isso é normal. Aqui é uma imagem até engraçada. O mercado imobiliário residencial é muito diferente no Brasil e nos EUA — e o assunto abordado hoje é justamente esse.

Pense comigo: qual é o tipo de imóvel mais comum no Brasil? Não é galpão logístico, shopping ou laje corporativa na Faria Lima.

É o apartamento. É a casa. É o lugar onde você e outras milhões de pessoas moram.

O residencial é, de longe, o maior mercado imobiliário do país. Movimenta mais dinheiro, emprega mais gente e gera mais sonhos do que todos os outros segmentos somados.

No entanto, na indústria de FIIs, o setor é praticamente invisível. Uma mão de FIIs residenciais, quase todos pequenos, quase todos negociando com desconto brutal.

Enquanto isso, nos Estados Unidos, os REITs residenciais são um dos principais setores.

Como pode? O que eles sabem que nós não sabemos? 

Muita demanda, pouca margem: o problema do residencial brasileiro

Existe um tipo de negócio que todo empreendedor já viu: o bar que vive lotado e nunca dá lucro.

A casa está sempre cheia, a fila na porta, o garçom não para. Mas, no fim do mês, o dono olha a planilha e não sobra quase nada. Muito movimento, pouca margem.

O residencial brasileiro é como esse bar.

Demanda? Infinita. O déficit habitacional é enorme, o brasileiro ama imóvel, o aluguel nunca falta inquilino. Movimento não é o problema.

O problema é a margem.

E, para entender por que a margem é ruim, precisamos entender uma palavra que separa investidores amadores de investidores profissionais: cap rate.

O que é cap rate e por que ele é tão baixo no residencial

Cap rate é, na essência, a rentabilidade que um imóvel entrega (aluguel) em relação ao preço que ele custa. 

Aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. Simples assim.

E aqui está a primeira pedra no caminho: o cap rate residencial brasileiro é o mais baixo de todos os segmentos.

Segundo o FipeZap, a rentabilidade média do aluguel residencial em São Paulo gira em torno de 5,5% ao ano, enquanto os FIIs de tijolo negociam a yields próximos de 9%.

Leia de novo, com calma. Cinco e meio contra nove.

Isso não é uma diferença pequena. É um abismo.

Por que o imóvel residencial é tão caro (e rende tão pouco)

Aqui entram o comportamento do brasileiro, as políticas governamentais e o anseio da população. Entender isso é necessário.

No Brasil, o imóvel residencial não é só um ativo. Ele é visto como um símbolo. É segurança emocional. É também prova social e a herança para os filhos. É o sentimento de que, se tudo der errado, “pelo menos tenho uma casa”.

Quando um ativo carrega esse tanto de significado emocional, o comprador aceita pagar mais do que a matemática recomenda. O preço do apartamento não é formado apenas pelo aluguel que ele gera; é formado pelo sonho que ele representa. Pela segurança.

Existe, ainda, uma segunda camada: o comprador de apartamento não compra apenas pelo aluguel, mas pela valorização. Ele aceita ganhar pouco de renda hoje porque acredita que o imóvel vai valer muito mais amanhã.

Afinal, qualquer melhoria na cidade, investimento do governo, vai valorizar a região do imóvel. É a mesma lógica de uma ação de crescimento: yield baixo, expectativa alta.

Só que fundos imobiliários são vendidos a quem quer o oposto: renda mensal, previsível, agora. O investidor de FII quer o fruto da árvore, não a promessa de que a árvore vai crescer.

Os custos: por que um prédio residencial dá mais trabalho que um galpão

Vamos comparar dois fundos imaginários, ambos com patrimônio de R$ 300 milhões.

  • Fundo A — Galpão logístico. Um imóvel. Três inquilinos. Contratos atípicos de dez anos. Manutenção estrutural. Um gestor comercial resolve o ano inteiro em uma tarde de reuniões.
  • Fundo B — Residencial. Quatro prédios. Seiscentos apartamentos. Seiscentos contratos. Rotatividade média de dois anos, ou seja, trezentas mudanças por ano. Cada saída exige vistoria, pintura, reparo, novo anúncio, nova visita, nova análise de crédito, novo contrato.

Some tudo: enxoval de móveis, IPTU e condomínio das unidades vagas, ar-condicionado quebrado no 12º andar, o chuveiro do 3º, a infiltração do térreo.

Trata-se de um formato que tem custos e receitas mais elevados e que exige uma gestão institucional, já que tem muito mais particularidades do que um aluguel comum.

Além disso, a gestão profissional costuma ficar bem mais cara, pois é mais complexa.

No jargão do setor, a diferença entre a receita bruta e a receita que efetivamente chega ao cotista se chama eficiência operacional. Em galpão e laje, essa eficiência costuma passar de 90%. No residencial brasileiro, ela é bem menor.

E cada ponto percentual perdido ali sai direto do seu rendimento mensal.

Por que é mais difícil retomar um imóvel residencial no Brasil

Existe um risco no residencial brasileiro que o americano praticamente não conhece: a dificuldade de retomar o imóvel.

Um inquilino inadimplente em uma laje corporativa é uma empresa com CNPJ, balanço e reputação. Um inquilino inadimplente em um apartamento é uma família. Com filhos, avós doentes, com história, com a proteção oferecida pelo nosso sistema a quem mora.

Não se trata de juízo de valor sobre isso — é apenas o óbvio para quem investe: o tempo médio para retomar um imóvel residencial no Brasil é mais longo, e durante todo esse tempo o fundo continua pagando IPTU e condomínio de um imóvel que não gera um centavo.

É o pior dos mundos: despesa sem receita.

E, no extrato do cotista, isso aparece como aquele rendimento que caiu e ninguém entende por quê.

Por que os REITs residenciais deram certo nos Estados Unidos

Agora, vamos para os Estados Unidos, onde o multifamily é uma das joias da coroa.

O segmento residencial representa cerca de 13% do patrimônio de toda a indústria de REITs americana. Não é nicho. É pilar.

São aproximadamente 21 a 22 REITs residenciais listados nas bolsas americanas, com valor de mercado combinado de US$ 193 bilhões. 

Recentemente, AvalonBay e Equity Residential anunciaram uma fusão que cria uma companhia com mais de 180 mil apartamentos, valor de mercado de aproximadamente US$ 52 bilhões e valor de firma de cerca de US$ 69 bilhões.

Cento e oitenta mil apartamentos em uma única empresa. Nossos FIIs residenciais somados não chegam a 10% disso.

Mas atenção ao detalhe mais revelador de todos: o dividend yield da AvalonBay está em torno de 3,8% ao ano. A média do setor residencial americano fica em 4%.

Menos de 4% ao ano e o investidor americano compra com prêmio.

Sabe por quê? Porque, lá, o pilar da tese não é o yield, é a previsibilidade do crescimento.

Mesmo após a forte desvalorização de 2022, os REITs de multifamily continuaram negociando a prêmio, principalmente pelo alto crescimento e pela baixa volatilidade nas receitas e nos resultados operacionais ao longo do tempo.

Aqui está o segredo escondido embaixo do tapete: o custo de capital.

Nos EUA, a taxa de juros longa é baixa. Se o dinheiro custa 4% ao ano, um ativo que rende 5,5% com crescimento embutido é excelente negócio. Você ganha o spread.

No Brasil, com a Selic ainda na casa dos 14%, o mesmo ativo que rende 5,5% é, matematicamente, uma tragédia. Você perde o spread.

O multifamily não deu certo lá por causa do imóvel. Deu certo por causa do juro. O mesmo ativo, sob outra gravidade, tem outro peso.

O juro é a gravidade dos ativos. No Brasil, a gravidade é tão intensa que esmaga qualquer ativo de yield baixo antes que ele consiga decolar.

Escala, custo de capital e cultura: as três diferenças entre Brasil e EUA

Se tivéssemos que resumir a diferença Brasil x EUA em três pontos, seriam estes:

  • Escala. Lá, os REITs residenciais possuem dezenas de milhares de unidades. Isso permite centralizar manutenção, atendimento, cobrança e tecnologia. Custo fixo diluído em muitas unidades vira custo baixo por unidade. Aqui, nossos fundos têm centenas de unidades. Custo fixo dividido por pouca gente vira custo alto para todo mundo.
  • Custo de capital. Já falamos: a Selic chegou a 15% ao ano no fim de 2025 e vem recuando, com o mercado projetando algo entre 12,5% e 13% para o fim de 2026. Ainda muito acima do que qualquer ativo de 5,5% consegue justificar.
  • Cultura do inquilino. Nos EUA, alugar a vida inteira é normal, socialmente aceito e economicamente racional. O americano é um inquilino profissional. Aqui, alugar é visto como uma fase de transição, “enquanto não compro o meu”. Isso reduz o prazo médio de permanência e aumenta a rotatividade, que é justamente o item mais caro da operação.

Então o residencial brasileiro é um caso perdido?

Não. O residencial brasileiro é um ativo cíclico e estrutural ao mesmo tempo, e isso é raro.

Estrutural, porque o déficit habitacional não vai desaparecer. As pessoas continuarão nascendo, se casando, se separando, se mudando de cidade. Demanda por moradia é uma demanda previsível que existe na economia.

Cíclico, porque o principal inimigo do segmento, o juro alto, é temporário. Nenhum país sustenta Selic de 15% a.a. para sempre.

Se o problema do residencial é que ele rende 5,5% em um mundo de 14%, o que acontece quando o mundo passa a ser de 9%? A conta que era ridícula vira razoável.

O residencial é o ativo mais sensível à duration dos FIIs. Ele sofre mais que todo mundo na subida dos juros e tende a se beneficiar mais que todo mundo na descida.

Só que essa é uma aposta de ciclo, não uma tese de renda.

Minha opinião: vale a pena investir em FII residencial agora?

O setor residencial brasileiro é fascinante como negócio imobiliário e problemático como veículo de renda mensal. São coisas distintas.

O FII residencial nasceu tentando resolver uma equação difícil: entregar renda de tijolo com um ativo que, no Brasil, é de crescimento. Para isso, a adequação feita foi a de entregar serviços ao empreendimento, quase como um “hotel residencial”: cobrar aluguel mais alto por conta das comodidades inclusas.

A conta da rentabilidade melhora, mas ainda não fecha.

Na última semana, o Grupo Pátria abriu mão da gestão do VCRR11. Um fundo residencial, de apenas R$ 200 milhões, que está com quase 50% de desconto frente ao VP. Por que tamanho desconto? Para que o DY anual fique perto de 10% a.a., próximo a outros FIIs de tijolo.

Se estivesse no VP, o yield seria de pouco mais de 5% a.a.

Com um desconto como esse, dificilmente o fundo volta ao VP para fazer novas emissões e crescer.

Enquanto o cap rate residencial não subir, o segmento continuará sendo o que é hoje: uma boa história com uma matemática difícil.

Existe um caminho? Existe: escala, tecnologia de gestão, redução de custo operacional, short stay e serviços agregados, e, principalmente, juros mais baixos. Todos esses fatores estão se movendo na direção certa, mas devagar.

Por enquanto, prefiro colher os frutos onde a árvore já está dando fruto: logística, shoppings, renda urbana, lajes bem localizadas com desconto e papéis com boas garantias.