A estratégia 40/60 em FIIs é uma das formas mais simples e eficientes de montar uma carteira equilibrada de fundos imobiliários.

Essa divisão ajuda a reduzir riscos, melhorar a consistência dos rendimentos e preparar sua carteira para diferentes cenários econômicos.

Neste conteúdo, você vai entender como funciona a estratégia 40/60, quando ela faz sentido e em quais situações pode falhar.

Peso e contrapeso

Imagine o equilíbrio perfeito como o de Atlas, o titã da mitologia grega que sustenta o céu sobre seus ombros, mas sem se deixar esmagar pela fúria dos ventos ou pelo peso das estrelas cadentes. 

Atlas deve estar preparado para diversos cenários, por mais complexos que eles sejam, assim como a nossa carteira de investimentos.

Sim, o assunto é diversificação, cenários e aleatoriedade. Vamos falar um pouco sobre balanceamento, diversificação, volatilidade e proteção.

Balanceamento é uma questão de peso e contrapeso. Para entender o balanceamento, acho que fica bastante didático explicar o funcionamento do meio de transporte mais seguro do mundo: o elevador. 

O contrapeso do elevador, a estrutura que contrabalanceia a cabine, tem o peso da cabine somado à metade da capacidade de carga do elevador, aproximadamente. 

Sem o contrapeso, o motor precisaria suportar o peso total da cabine com a carga. Com o contrapeso, o motor é poupado de toda essa “volatilidade” da variação de peso. 

Um elevador nunca sabe quantos usuários vão entrar em sua cabine, mas sempre funciona da mesma forma, desde vazio até a ocupação máxima. 

Se a cabine estiver com menos ou mais pessoas, isso não influencia muito no desgaste do motor, pois, na média, o contrapeso está preparado para o uso em diversos cenários aleatórios. Funcionar bem em cenários aleatórios. Captou?

Vamos a outro exemplo, agora mais prático.

O que é a estratégia 40/60 em FIIs

Na alocação de Fundos Imobiliários (FIIs), a estratégia 40/60 se refere a percentuais de alocação: 40% em FIIs de papel (CRIs, LCIs e outros títulos securitizados, ancorados em renda fixa previsível) e 60% em FIIs de tijolo (aqueles ativos físicos, como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas, com viés variável e potencial de valorização). 

A diversificação entre essas classes representa o necessário contrapeso, que serve para aliviar as cargas desiguais impostas pela economia e pelas taxas de juros.

Claro que não é uma fórmula rígida, mas sim uma bússola para navegar os ciclos econômicos brasileiros, onde a taxa Selic oscila como as marés de Poseidon e o IPCA devora rendimentos como Cronos engole seus filhos. 

No Brasil, estamos acostumados com inflação elevada e juros altos. O dragão da inflação faz medo até no titã Cronos.

Essa proporção 40/60 também não é por acaso. Ela ecoa a sabedoria de Benjamin Graham, o pai do value investing, em "O Investidor Inteligente", livro escrito há quase um século. 

Graham pregava uma divisão clássica de 50/50 entre ações (renda variável) e bonds (renda fixa), ajustável dinamicamente. Calma, eu explico.

Graham traz uma versão mais ativa da teoria. Como a economia muda, o percentual de alocação para um investidor ativo, empreendedor, também deveria mudar, se você quer capturar mais resultado, ou seja, alfa. 

Então, em mercados de baixa, em momentos de crise, Graham chegava a até 75% em renda variável e 25% em renda fixa. Em mercados de alta, onde as ações dobravam de valor em pouco tempo, ele fazia o oposto: ficava 25% alocado em ações e 75% em renda fixa. 

Sim, ele vendia muitas ações em mercados de alta, quando valuations inflacionados sinalizavam risco, e alocava em renda fixa, que estava pagando pouco, apenas para proteger o principal de futuras quedas.

A estratégia 40/60, como um portfólio para todo o tempo, é mais simples. É uma estratégia passiva que funciona muito bem.

FIIs de papel vs FIIs de tijolo: qual a diferença?

Nos FIIs, a estratégia é a diversificação entre segmentos de tijolo e, principalmente, entre papel e tijolo. 

O tijolo assume o papel da renda variável, exposto a vacância, cap rates e ciclos imobiliários, enquanto os FIIs de papel, que investem em renda fixa, embora também sejam renda variável por fora, entregam yields mais elevados, atrelados ao CDI ou ao IPCA. 

Já tratamos do tema FIIs de papel e tijolo recentemente, como eles se ajudam, então vou focar mais na questão da diversificação.

A estratégia 40/60 nos FIIs segue a sabedoria de Graham para o Brasil: não tão agressiva quanto 100% alocado em FIIs de tijolo, nem tão defensiva quanto 100% alocado em FIIs de papel. É uma estratégia equilibrada. O simples funciona.

 Distribuição de uma carteira de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), mostrando a proporção entre diferentes tipos de ativos. Fonte: Presspage 

A diversificação do IFIX: benchmark

O mercado atual de FIIs valida essa intuição. O IFIX, principal benchmark dos FIIs, exibe uma composição próxima de 60% em tijolo e 40% em papel, segundo dados da B3 e análises recentes de Economatica e Quantum Finance.

Mas atenção: essa dominância de tijolo amplifica a volatilidade em cenários de recessão ou vacância elevada. Carteiras com menor concentração em papel apresentam drawdowns maiores. 

Pense em 2022, quando tijolo despencou entre 20% e 30%, enquanto papel sustentava entre 12% e 14% de dividend yield anuais. Inversamente, exceder 40% em papel limita o crescimento. Yields acima de 13% em CRIs, como os de alguns FIIs de papel atualmente, são sedutores, mas perdem tração quando a Selic cai para 7% ou 8%, comprimindo spreads.

Quando a taxa Selic está alta para papel e tijolo, travar taxa em tijolo é uma ótima estratégia para investidores experientes, que conhecem o mercado, já que as taxas de papel têm durations menores, com ajuste dinâmico do percentual alocado. 

Traduzindo: é possível travar alto rendimento comprando tijolo, pois o aluguel tende a subir. Já nos FIIs de papel, as taxas podem variar bastante, de acordo com o momento de emissão. Isso funciona bem para o investidor mais ativo, empreendedor, como chama Graham.

Dica: nas crises, com dividend yield de tijolo acima de 8% ao ano, compre tijolo.

Para quem quer executar a estratégia passiva dos 40/60, também é possível obter uma ótima rentabilidade. Essa estratégia equilibra volatilidade moderada e yield médio atual de 11% a 12%, com correlação baixa entre segmentos. Tijolo subiu, compre papel. Tijolo caiu, compre tijolo. Mantenha 40/60 o tempo todo. Tão simples quanto isso.

Portfólio para todo o tempo

O All Weather Portfolio, portfólio para todo clima ou para todo o tempo, em tradução livre, é uma estratégia de investimento desenvolvida por Ray Dalio, fundador da Bridgewater Associates. 

Seu objetivo principal é gerar retornos estáveis com baixa volatilidade, independentemente do cenário econômico ser de crescimento, recessão, inflação alta ou deflação. 

Para isso, estabelece percentuais de investimento em classes de ativos distintas, para que o portfólio tenha boa rentabilidade com menor volatilidade.

Nos FIIs brasileiros, o 40/60 é o All Weather Portfolio local: tijolo como equity, crescimento via aluguéis corrigidos por IPCA, e papel como bonds, proteção durante períodos de juros altos, com baixa correlação que mitiga choques. 

É uma estratégia perene porque o Brasil alterna ciclos curtos e intensos de dívida, como Dalio alerta, e essa combinação captura retornos não correlacionados: tijolo em expansão urbana, papel em carry trade via Selic e inflação.

Filosoficamente, é como o yin e o yang taoista: tijolo, o yang dinâmico e expansivo, Prometeu roubando o fogo da valorização; papel, o yin estável e nutritivo, Deméter colhendo frutos previsíveis. 

Mudar para 20/80 leva a uma postura mais defensiva, como Héstia, símbolo da estabilidade, mas sem ambição. Já uma alocação mais agressiva se aproxima de Ícaro voando perto do sol, testando limites e se expondo a grandes quedas.

A estratégia 40/60 não é um dogma, mas uma ferramenta estratégica para liberdade financeira duradoura.

Concluindo

Em última análise, a estratégia 40/60 não é sobre prever o futuro, já que ninguém consegue, mas sobre estar preparado para qualquer cenário. 

Como vimos, o segredo não está em escolher entre o dinamismo de Prometeu ou a estabilidade de Deméter, mas em permitir que ambos coexistam no portfólio.

Assim como Atlas, não precisamos carregar o peso do mercado sozinhos quando temos o equilíbrio a nosso favor. 

Seja no calor do otimismo ou no inverno das crises, manter o contrapeso correto é o que separa o investidor ansioso do estrategista resiliente. 

A estratégia 40/60 é o seu All Weather Portfolio tropical, um escudo e uma espada para enfrentar a inflação e os ciclos de juros imprevisíveis do nosso país.

E você, como está o equilíbrio da sua carteira hoje?