Diversificação em FIIs: o que a simulação de Monte Carlo revela sobre risco

Diversificar uma carteira de fundos imobiliários reduz o risco, mas até onde? Para responder, rodei uma simulação de Monte Carlo com 14.000.605 futuros possíveis para carteiras hipotéticas de FIIs. 

Os números aparecem mais adiante; antes, uma analogia do cinema e da física ajuda a entender o que a diversificação faz e o que ela não consegue fazer.

Por que apostar em um único futuro é concentração de risco

Quem assistiu a Vingadores: Guerra Infinita se lembra da cena em que o Doutor Estranho mergulha no tempo e vê 14.000.605 futuros possíveis. Quando volta, os outros heróis perguntam em quantos eles venciam. A resposta: em apenas um.

Repare no que ele fez depois: identificou o único futuro vencedor e apostou tudo nele. Entregou a Joia do Tempo ao Thanos, deixou metade do universo virar poeira e confiou que aquela única linha do tempo se desenrolaria exatamente como ele tinha visto.

Para um mago com a Joia do Tempo no peito, é uma estratégia brilhante. Para qualquer ser humano sem ela, é a definição de concentração de risco: o investidor que "tem certeza" de quando a Selic vai cair e qual segmento vai disparar, e coloca o patrimônio inteiro nessa única linha do tempo. Ninguém tem a joia.

Correlação entre FIIs: por que dez fundos do mesmo segmento são um só

A Teoria das Cordas é uma das ideias mais ousadas da física. Ela propõe que tudo o que existe, elétrons, fótons, a luz que chega aos seus olhos agora, não é feito de bolinhas, mas de minúsculas cordas vibrando. O que muda de uma partícula para outra não é o material; é a nota que a corda toca.

Esqueça as equações e pense em um violão. Seis cordas, o mesmo instrumento, a mesma madeira. Mas cada corda toca uma nota diferente. E música, de verdade, só acontece quando essas notas diferentes soam juntas, formando um acorde.

A sua carteira de fundos imobiliários é esse violão. Cada fundo é uma corda, e a "nota" que ele toca é aquilo a que ele reage. 

• FIIs de papel atrelados ao CDI tocam a nota da Selic: juros altos engordam os rendimentos.
• FIIs de papel em IPCA+ tocam a nota da inflação. 
• Shoppings vibram com consumo e emprego. 
• Galpões logísticos, com o e-commerce. 
• Lajes corporativas, com o ciclo de vacância nos grandes centros.

Em finanças, esse fenômeno tem nome: correlação. Duas cordas que vibram na mesma nota são altamente correlacionadas; cordas que tocam notas diferentes são descorrelacionadas. Investir bem é como música, precisa de acordes.

E aqui mora o erro mais comum que eu vejo nas carteiras que chegam até nós: dez fundos de lajes corporativas em São Paulo não são dez cordas. São a mesma corda tocada dez vezes. Soa alto, até o dia em que aquela nota desafina, e a música inteira desafina junto.

Por que os juros afetam todos os FIIs, mesmo os diversificados

Quem leu o nosso artigo sobre Interestelar e os juros compostos lembra que, ali, a gravidade era a taxa de juros: a força que deforma o valor presente de todos os ativos. A física das cordas traz uma ideia que fecha esse raciocínio de forma elegante.

Em uma das hipóteses ligadas à Teoria das Cordas, a gravidade seria especial: a única força capaz de "vazar" entre dimensões, enquanto todas as outras ficariam presas ao nosso universo. Não por acaso, é exatamente assim que Cooper se comunica com a filha no clímax do filme: de dentro do Tesseract, ele usa a gravidade para mover os ponteiros de um relógio, atravessando o tempo e o espaço.

Traga isso para a sua carteira. As cordas podem tocar notas diferentes, mas existe uma força que puxa todas elas ao mesmo tempo: os juros. Quando a Selic sobe, o fundo de papel CDI até ganha no rendimento, mas a cota de tijolo sofre com a marcação a mercado, o custo de capital sobe para todos, e o investidor compara tudo com a renda fixa.

Essa é a letra miúda que eu faço questão de te contar: dentro do universo dos FIIs, a descorrelação tem limite. Diversificar entre segmentos, indexadores, gestoras e inquilinos reduz enormemente o risco de cada fundo individual. Mas não te isenta da gravidade. 

A Teoria das Cordas ainda não foi comprovada. É uma hipótese elegante. Modelos financeiros, inclusive a simulação que você vai ver agora, também são. Servem para pensar, não para prever. Mas pensar e pôr à prova são as maiores armas de um bom investidor.

Simulação de Monte Carlo: carteira concentrada vs. diversificada de FIIs

Para "ver" múltiplos futuros, o mercado usa a Simulação de Monte Carlo, criada nos anos 1940 por Stanislaw Ulam e John von Neumann e batizada em homenagem ao famoso cassino de mesmo nome. 

A lógica é a seguinte: em vez de tentar prever o futuro, você sorteia milhões de futuros possíveis e observa o que acontece em cada um. É o transe do Doutor Estranho, sem a cabeça sair girando.

Ao rodar milhões de cenários, você acaba com um “mapa visual” que mostra vários caminhos, como o melhor cenário, o pior e o resultado mais provável.

Montei duas carteiras hipotéticas. A concentrada, que recebeu, de propósito, a vantagem de um retorno médio maior, mas com a volatilidade que acompanha a concentração; e a diversificada, que recebeu retorno médio ligeiramente menor, com oscilação bem mais comportada. Confira o que voltou do multiverso:

Exercício ilustrativo com premissas hipotéticas (retornos anuais com distribuição log-normal, rendimentos reinvestidos, sem impostos e custos). Não representa projeção de nenhum fundo ou índice, nem promessa de rentabilidade.

A carteira concentrada tinha o maior retorno médio, mas entregou o menor patrimônio no universo típico, correndo mais riscos. É o arrasto da volatilidade: se a cota cai 50% e depois sobe 50%, a média diz "zero a zero", mas R$ 100 viram R$ 50, que viram R$ 75. 

Cada tombo exige uma recuperação maior do que ele próprio. E, em quase 1,7 milhão de universos, o investidor concentrado passou dez anos investindo para terminar com menos do que começou. No acorde, isso acontece em 0,7% dos futuros.

Risco sistêmico: o que acontece com os FIIs em crises como a de 2020

Quando Thanos estala os dedos, metade de toda a vida do universo vira poeira. E o detalhe que torna a cena tão perturbadora é que o estalo é aleatório. Não escolhe os fracos nem os culpados. Heróis e vilões, bons e ruins, desaparecem ao acaso.

No mercado, o estalo de Thanos tem nome: risco sistêmico. Era março de 2020, quando fundos excelentes e fundos medíocres despencaram juntos, sem critério, porque o pânico não lê relatório gerencial. 

Nesse momento, a correlação entre todas as cordas vai a 1. E aqui está a lição mais importante: a diversificação não impede o estalo. Ela garante que, quando a poeira baixar, os fundamentos de cada parte da carteira estejam intactos para puxá-la de volta. É a “volta à vida” do Dr. Estranho.

O que salva o investidor do estalo não é a previsão. É estar vivo depois dele: ter reserva de liquidez para não ser obrigado a vender no fundo, não usar os fundos como garantia de alavancagem e ter estômago preparado antes, não durante. Thanos repete que é inevitável. O estalo, de fato, é. A sua ruína, não.

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Quanto o tempo reduz o risco de prejuízo em FIIs

Voltei à simulação da carteira diversificada e perguntei: em quantos universos o investidor está no prejuízo, conforme o tempo que permanece investido? 

Mesma simulação hipotética da carteira diversificada. Não representa projeção de rentabilidade.

O tempo não muda as cordas nem desliga a gravidade, ele vai podando os universos ruins, um a um.

E há a composição. Rendimentos de 10% ao ano, integralmente reinvestidos, multiplicam o capital por 2,6 vezes em dez anos e por 6,7 vezes em vinte. Com a isenção de IR para a pessoa física nos FIIs, o reinvestimento fica ainda mais potente.

Três perguntas para fazer à sua carteira de FIIs hoje

Na prática, isso se resume a três perguntas para fazer à sua carteira hoje:

1. Quantas notas ela toca de verdade? Para cada fundo, pergunte o que o faz sofrer: juros, inflação, vacância, um único inquilino. Se as respostas se repetem, você tem a mesma corda várias vezes.

2. Ela sobrevive ao estalo? Liquidez, ausência de alavancagem, horizonte compatível.

3. Você está tentando ver o futuro? Se a estratégia depende de acertar o timing, ela depende de um único universo.

Fechando o portal: a carteira que não depende de um único futuro

No fim de Ultimato, o Doutor Estranho levanta um único dedo para o Homem de Ferro. Um. O único futuro vencedor entre milhões. É uma cena épica, mas, para o seu patrimônio, eu desejo o contrário. 

Não quero que a sua carteira dependa de um único futuro dar certo. Quero que, se alguém rodasse 14.000.605 futuros para ela, o diálogo fosse outro: "Em quantos vencemos?  Na imensa maioria deles. Esse é o verdadeiro superpoder. Não é ver o futuro. É não precisar vê-lo.