A maior parte dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) negociados na Bolsa apresenta cotas com valor de mercado próximo a R$ 100, sendo comumente denominados como “FIIs de base 100”. 

Embora sejam predominantes, existem também os chamados “FIIs base 10” (negociados próximos ou em múltiplos de R$ 10), os “FIIs base 1000” (com cotas em torno ou múltiplos de R$ 1.000) e “FIIs base 1”, que seguem a mesma lógica de precificação.

Diante dessa classificação, surge a seguinte dúvida: qual é o efeito prático de um FII ter cotas com preço mais elevado ou mais baixo em sua negociação?

De onde vem o preço das cotas dos FIIs

O patrimônio de um fundo imobiliário é dividido em cotas. Assim, um FII com patrimônio de R$ 100 milhões e um milhão de cotas possui um valor patrimonial de R$ 100 por cota. 

A lógica não é difícil de entender. Se aumentarmos o número de cotas para 10 milhões mantendo o mesmo valor de patrimônio, cada uma passa a valer R$ 10. E isso não muda em nada o valor patrimonial do fundo — apenas o valor de cada cota.

Assim, o preço das cotas de um FII representa a fração do patrimônio desse FII. Quanto mais cotas, menor o valor por cota. Quanto menos cotas, maior o valor por cota.

Desdobramento de cotas é bom ou ruim para o investidor?

O desdobramento de cotas nada mais é do que uma operação feita para diminuir o custo de cada cota individualmente. Com isso, espera-se aumentar o número de cotistas do fundo e melhorar a liquidez desses papéis na Bolsa. 

Isso ocorre porque o custo mais baixo permite que mais pessoas participem do mercado e negociem as suas cotas. Uma maior liquidez é desejável para todos que fazem parte do mercado, pois diminui o risco do fundo e tende a melhorar a precificação dos ativos.

No entanto, o mercado já negociou com FIIs base 10 no passado — só que não deu muito certo. Vários FIIs fizeram o movimento inverso naquela época, ou seja, o agrupamento de cota: para cada 10 cotas de R$ 10, o cotista recebia 1 de R$ 100. 

E, para quem não tivesse ao menos 10 cotas, essas eram vendidas no mercado e o dinheiro era devolvido aos investidores, que passavam à condição de ex-cotistas. Quem quisesse manter a posição tinha um prazo para comprar mais e seguir no fundo.

Acho que vale a pena passar por esse capítulo da nossa história.

Por que a base 10 não deu certo no passado?

Antigamente, antes de a internet se tornar essa ferramenta com tantos recursos como hoje — permitindo que os administradores dos FIIs se comuniquem com os seus cotistas de forma rápida e eficiente —, os fundos entregavam correspondência na casa de seus investidores para informar sobre assembleias, demonstrativo de rendimentos  e outros temas importantes. A comunicação com o cotista, obrigatoriamente, era feita por meio de cartas.

Claro que já existiam tanto a internet quanto os e-mails, mas, por regulamentação, vários FIIs eram obrigados a entregar essas correspondências para os cotistas, o que gerava despesas com selo, envelope etc., assumidas pelo fundo. Assim, existiam casos de fundos com cotas a R$ 1 que contavam com investidores detentores de apenas uma ou duas cotas, e que recebiam correspondência em casa.

Qual o problema disso? Bom, esse cotista gerava um gasto muito elevado para o fundo (gasto várias vezes maior, por ano, do que toda a posição do investidor). 

Nessa época, fundos com base 1 e base 10 faziam o movimento inverso ao desdobramento: o agrupamento de cotas, geralmente para a base 100. Isso servia para diminuir o número de cotistas e a quantidade de correspondências que deveriam ser entregues, o que, por sua vez, reduzia o custo para o fundo.

O desdobramento de cotas é uma tendência

Com a solução do problema de custos — pois a comunicação vem sendo feita de forma digital desde então — o desdobramento de cotas se tornou uma tendência nesse mercado. Vários FIIs já anunciaram o desdobramento de suas cotas com o intuito de aumentar a base de cotistas e a liquidez dos fundos. E isso é bom.

Um dos riscos da renda variável é a liquidez. Liquidez é a capacidade de um ativo ser transformado em dinheiro sem que o seu preço sofra um grande impacto na operação. 

Quanto menor a liquidez de um ativo, maior o seu risco. E, se é possível melhorar a liquidez diminuindo o risco do fundo sem custos, por que não fazer?

FIIs que anunciaram desdobramento de cotas em 2025

Alguns fundos imobiliários que anunciaram recentemente o desdobramento de suas cotas incluem: RBVA11, HGBS11, ALZR11, HFOF11 e HLOG11. A seguir, apresentamos as características de algumas dessas operações.

O fundo RBVA11, por exemplo, comunicou o desdobramento na proporção de 1 para 10. Isso significa que cada unidade existente passou a ser representada por 10 novas. Com isso, a quantidade total no fundo subiu de 15.614.305 para 156.143.050, e o preço das cotas foi ajustado proporcionalmente, passando a ser negociado próximo de R$ 9.

Da mesma forma, o fundo HGBS11 também anunciou o desdobramento na proporção de 1 para 10, elevando o total de 12.913.301 para 129.133.010. O valor de mercado das cotas também foi ajustado proporcionalmente, sendo negociado em torno de R$ 20 cada.

Os demais fundos mencionados seguiram a mesma lógica em seus respectivos processos de desdobramento.

O que muda para o investidor?

Em teoria, pouco muda para o investidor. O patrimônio será o mesmo. O que muda é a quantidade de cotas. A tendência é de aumento de liquidez e, com isso, diminuição do risco de liquidez.

Na prática, investidores que possuem um menor poder de aporte podem montar posição em FIIs com um valor por cota mais baixo, o que incentiva que mais pessoas venham para o mercado financeiro. 

Nesse sentido, a popularização do mercado financeiro também é uma tendência, pois países como os EUA, Alemanha, entre outros, possuem um percentual da população que investe em Bolsa muito superior ao do Brasil. Nos EUA, por exemplo, 55% das pessoas adultas investem em Bolsa, enquanto no Brasil esse percentual é de cerca de 3%.

Vejo com bons olhos o desdobramento de cotas de fundos imobiliários: isso vai levar a uma maior popularização dos investimentos dessa classe de ativos.

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