A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) lançou uma consulta pública que propõe alterações pontuais, porém substanciais, na regulamentação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). 

A proposta visa modernizar o Anexo Normativo III da Resolução CVM 175, que consolida as regras específicas dos fundos, promovendo maior alinhamento com o regime geral aplicável às demais categorias e incorporando entendimentos já consolidados pelo Colegiado da autarquia.

O que muda com a nova proposta da CVM

Entre os principais pontos da minuta está a possibilidade de criação de subclasses de cotas com diferentes níveis de subordinação (sênior, mezanino e subordinada), algo até então restrito a fundos de crédito, como os FIDCs. Essa mudança permitiria que FIIs de papel pudessem estruturar camadas de risco e retorno distintas, ampliando a sofisticação financeira do setor.

Outro ponto é a autorização para recompra de cotas próprias, prática até então inexistente na regulamentação. Assim como ocorre com companhias abertas, o fundo poderia recomprar cotas negociadas no mercado a valores inferiores ao patrimonial, desde que as cotas adquiridas sejam imediatamente canceladas. O objetivo é permitir que os FIIs enfrentem períodos de desvalorização de suas cotas, fortalecendo a percepção de valor e liquidez para o investidor.

A minuta também clarifica as regras sobre Ofertas Públicas Voluntárias de Aquisição de Cotas (OPAC), autorizando que a própria classe emissora possa realizar a OPA, desde que haja previsão no regulamento e que as cotas adquiridas sejam canceladas — medida que amplia a transparência e reforça boas práticas de governança.

Outro ponto de destaque é a flexibilização do direito de reembolso de cotistas dissidentes em operações como fusões, incorporações e cisões. Considerando que os FIIs investem majoritariamente em ativos ilíquidos, a CVM propõe que o regulamento possa prever hipóteses de não reembolso, desde que sejam descritas as medidas de proteção aos cotistas.

No campo da governança, as mudanças simplificam os quóruns para deliberações em assembleias. Atualmente, exige-se a presença de 50% das cotas emitidas em fundos com até 100 cotistas e 25% para os demais. A proposta introduz uma terceira faixa, permitindo quórum reduzido de 15% para fundos com mais de 10 mil cotistas, com base em estudo da própria CVM que apontou dificuldade de atingir os níveis atuais.

Também se propõe reduzir o percentual mínimo necessário para incluir na pauta a eleição de representantes de cotistas, de 3% para 1% das cotas emitidas, estimulando a representatividade e o ativismo dos investidores, especialmente entre os fundos mais pulverizados.

Além disso, há uma redefinição de papéis entre administradores e gestores, transferindo ao gestor a possibilidade de contratar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobiliários, antes atribuída exclusivamente ao administrador. A propriedade fiduciária dos imóveis, no entanto, permanece com o administrador, conforme a Lei 8.668/1993. Essa revisão busca adequar as funções à realidade atual do mercado, em que gestores exercem papel mais ativo na condução dos fundos.

Por fim, a minuta propõe modernizar o regime informacional dos FIIs, conferindo à CVM flexibilidade para ajustar o conteúdo dos formulários mensais, trimestrais e anuais de forma mais dinâmica, sem necessidade de alterar a norma formalmente. O intuito é reduzir custos de observância e aprimorar o acesso dos investidores às informações mais relevantes.

Como participar da consulta pública da CVM

A consulta pública está aberta para sugestões e comentários até 30 de janeiro de 2026. As contribuições devem ser encaminhadas à Superintendência de Desenvolvimento de Mercado (SDM) da CVM, por meio do e-mail conpublicaSDM0625@cvm.gov.br.

Mudanças prometem clareza e eficiência ao setor

Essa atualização regulatória é considerada estratégica para o mercado de capitais, pois fortalece os mecanismos de governança dos FIIs e pode aumentar a confiança tanto de investidores quanto de gestores. 

A expectativa é que a modernização traga maior clareza jurídica, amplie a eficiência do mercado imobiliário e melhore a competitividade dos fundos no cenário econômico nacional.