Boletim de FIIs: TRXF11 compra 14 agências da Caixa e Santander por R$ 140 milhões

O IFIX fechou a semana (entre 21/11 e 28/11) com uma alta de +0,96%, aos 3660,41 pontos. Contudo, no acumulado dos últimos 12 meses, o índice sobe +16,67%. Acompanhe, a seguir, as principais divulgações de fatos relevantes e comunicados ao mercado.

Maiores altas 

Fonte: Economatica

Maiores baixas

Fonte: Economatica

Atualizações do mercado

BRCO11 firma aditivo com a Reckitt e garante ocupação integral do Bresco Itupeva

O Bresco Logística (BRCO11) informou a assinatura de um aditivo contratual com a Reckitt, referente à expansão da área locada no imóvel Bresco Itupeva (SP). A locatária assumirá mais 14,21 mil m², passando a ocupar 100% do galpão, que totaliza 39,01 mil m².

A área adicional seria originalmente desocupada pela WestRock apenas em abril de 2026. Com a saída antecipada, o Fundo receberá uma multa de aproximadamente R$ 651 mil, equivalente a cerca de R$ 0,04 por cota, mitigando o impacto da transição entre locatários.

O novo aluguel da Reckitt terá início em dezembro de 2025, com vigência até dezembro de 2031, reforçando a previsibilidade do fluxo de receitas no médio prazo e a qualidade do portfólio logístico do BRCO11.

A gestora informou que não há impactos imediatos nas distribuições. Contudo, vemos espaço para possíveis elevações ao longo de 2026 — possivelmente entre 2T26 e 3T26 — em linha com análises recentes divulgadas na área de membros.

IRDM11 divulga valores finais de amortização e relação de troca das cotas do IRIM

O Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) publicou Fato Relevante com os valores finais referentes ao processo de incorporação pelo IRIM. Após o encerramento do período para envio do preço médio, o Fundo informou que o montante a ser recebido via amortização será de R$ 4,306051918 por cota, enquanto o fator de proporção para a relação de troca para cotas do IRIM foi definido em 0,884794245.

Segundo o comunicado, o preço a ser considerado para fins de cálculo do novo custo de aquisição (preço médio) será de R$ 83,3946076, conforme disposto no próprio Fato Relevante. Os cotistas receberão as cotas do IRIM em 02/12/2025, enquanto o pagamento da amortização ocorrerá em 09/12/2025.

Por fim, sugerimos que os investidores consultem diretamente o Fato Relevante publicado na B3 para conferir todos os detalhes oficiais da operação.

RCRB11 assina Carta de Intenção para potencial venda de participação em ativo do portfólio

O RBR Corporate Offices (RCRB11) informou, por meio de Fato Relevante, a assinatura de uma Carta de Intenção para a possível venda de participação em um de seus ativos. Caso a transação seja concluída, o Fundo poderá registrar um ganho de capital estimado em aproximadamente R$ 10 milhões, o que corresponde a R$ 2,90 por cota.

Segundo a gestão, o principal objetivo da operação é reforçar o caixa do Fundo para o cumprimento de suas obrigações, em linha com o que já vínhamos destacando nos Radares de FIIs recentes — consulte sua área de membros para mais detalhes.

A operação ainda depende do cumprimento das condições precedentes usuais. Novas informações serão divulgadas ao mercado conforme a evolução das tratativas.

RZTR11 repactua contrato da Fazenda Poranga II com prêmio de R$ 24 milhões e melhora de taxa

O Riza Terrax (RZTR11) comunicou ao mercado a celebração de um distrato, seguido da assinatura de um novo contrato de arrendamento com a Agropecuária Poranga, referente à Fazenda Poranga II.

O aditivo estabelece o pagamento de um prêmio de repactuação de R$ 24 milhões, além do reajuste da taxa de 12% para 14% ao ano. O vencimento do contrato também foi estendido de novembro de 2030 para novembro de 2033, ampliando a previsibilidade de receitas do ativo.

Segundo o Fato Relevante, as novas condições gerarão um impacto anual de R$ 0,09/cota, o que corresponde a cerca de R$ 0,0075 por cota ao mês. A repactuação melhora o retorno do arrendamento e fortalece o fluxo recorrente do RZTR11.

TRXF11 avança na aquisição de agências da Caixa e Santander e a venda do ativo Assaí Goiânia (GO)

O TRXF11 comunicou ao mercado que realizou a aquisição de 14 agências bancárias distribuídas em diversas cidades e estados sendo: São Paulo/SP (Francisco Matarazzo, Vila Madalena e São Bento); Jundiaí/SP; Salvador/BA (Shopping Barra e Cidadela); Rio de Janeiro/RJ (Penha, Barra da Tijuca, Rio Sul, São João do Meriti e Riachuelo); São Gonçalo/RJ (Alcântara);  Niterói/RJ (Fonseca); e Curitiba/PR (Rua das Flores).

Os ativos são ocupados pela Caixa Econômica Federal e pelo Santander, com os contratos de locação na modalidade típicos com o prazo médio de 5 anos.

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Detalhes da transação

O valor total previsto a ser desembolsado é de R$ 140 milhões, que serão pagos integralmente no momento em que todas as condições precedentes forem cumpridas. Esse pagamento será feito preferencialmente por meio da compensação dos créditos que o TRXF possui contra a Funcef, decorrentes da subscrição dela na 12ª emissão. 

Caso a compensação não cubra todo o montante, o Fundo poderá utilizar os recursos captados na própria oferta como alternativa prevista na estrutura.

O cap rate de compra foi de 10,16% a.a., acima das últimas aquisições recentes realizadas pelo Fundo.

Nossa visão

A aquisição das agências bancárias reforça o movimento do TRXF11 de consolidar, na prática, sua tese híbrida, especialmente após a compra recente do complexo logístico em Varginha. 

As agências adquiridas ocupam pontos estratégicos, sobretudo na Grande São Paulo, como Vila Madalena e Avenida Francisco Matarazzo, regiões maduras, com elevada densidade e excelente alternativa de usos futuros dos ativos. Essa característica adiciona flexibilidade imobiliária ao portfólio, algo altamente relevante quando falamos de ativos urbanos.

Outro ponto positivo é o cap rate da operação, competitivo e acima do observado em transações envolvendo locatários de perfil semelhante, mesmo considerando o bom risco de crédito envolvido.  

Por fim, a administradora e a gestora indicaram que a expectativa é de que o fechamento da transação ocorra até 12 de dezembro de 2025.

Além disso, foi informado a venda do ativo Assaí Goiânia–GO. O ativo que estava no portfólio do TRXB11. O imóvel, com 17.354 m² de área bruta locável, possui contrato de locação atípico vigente até junho de 2035.

Detalhes da transação

O valor total da alienação foi de R$ 89 milhões, formalizada por meio de escritura de compra e venda, que será recebido da seguinte forma:

(i) Parcela inicial de R$ 48,6 milhões, paga à vista pela compradora, diretamente para a Bari Securitizadora, com o objetivo de quitar a CCI/CRI que financiava a aquisição do ativo;

(ii) Retenção de R$ 4,4 milhões, que será paga em até três dias úteis após a formalização pendente junto ao Assaí; e 

(iii) Parcela saldo de R$ 36 milhões, que será quitada em três parcelas semestrais de R$ 12 milhões, corrigidas por IPCA, com a primeira vencendo em seis meses.

Lucro da operação 

A operação deve gerar um lucro estimado de R$ 19 milhões, equivalente a R$ 5,07 por cota do TRXB11, com uma TIR projetada de aproximadamente 15% ao ano, o que representa cerca de 145% do CDI no período em que o ativo esteve no portfólio. 

O cap rate de venda foi de 7,65%, alinhado ao valor de avaliação, reforçando que a transação ocorreu em bases justas de mercado. O fundo tem adquirido imóveis com maior cap rate e vendido a cap rate menores, o que gera ganho de capital nestas transações.

Além disso, a venda contribui para uma redução  da alavancagem, uma vez que elimina o saldo do CRI utilizado na aquisição, aproximadamente R$ 50,8 milhões quitados com a parcela inicial paga pela compradora. 

Como o TRXF11 é, na prática, o detentor da maior parte das cotas do TRXB11, os efeitos dessa desalavancagem e do lucro contabilístico acabam refletindo de forma consolidada nos dois fundos.