A rápida adoção de Inteligência Artificial (IA), o incrível crescimento da computação em nuvem, o avanço das criptomoedas e a constante expansão tecnológica estão impulsionando uma revolução silenciosa, porém poderosa: o aumento da demanda por infraestrutura digital.

Nesse contexto de inovação e ruptura, os fundos de investimento imobiliário (REITs) voltados para data centers têm se destacado na Bolsa americana, surfando essa onda tecnológica com consistência. No Brasil, ainda engatinhamos — há apenas um fundo imobiliário com exposição em data center listado na B3.

Mas será que vale a pena apostar nos FIIs de data center? Vamos descobrir.

O que são data centers?

Os data centers, ou centros de processamento de dados, são locais físicos onde enormes volumes de dados são armazenados, processados e gerenciados. Neles operam gigantes como AWS (Amazon Web Services), Microsoft Azure, Google Cloud, Meta, Equinix e Digital Realty, entre outras.

Oportunidade real na infraestrutura da nova era digital

Com o avanço da Inteligência Artificial (IA), a demanda por data centers disparou. A complexidade dos modelos de linguagem (LLMs) e aplicações de IA exigem cada vez mais capacidade e eficiência desses centros. 

Esse novo território de investimento abre uma janela valiosa para quem busca diversificar o portfólio investindo em um setor estratégico, essencial e em plena expansão.

Ilustração de operações de data center. Fonte: Honeywel/ Reprodução

Data centers criam vínculos duradouros e rentáveis

Operadores de data centers, assim como grandes varejistas e empresas em lajes corporativas, costumam firmar contratos atípicos de longo prazo. 

No caso dos data centers, esse vínculo contratual vem ainda acompanhado de um alto custo de implantação, infraestrutura altamente especializada e forte dependência operacional do imóvel, o que gera um alinhamento ainda mais duradouro entre inquilino e proprietário. 

Para o fundo imobiliário, essa configuração representa previsibilidade de receita, baixíssima rotatividade e inadimplência praticamente nula. Ademais, muitas dessas operadoras têm apoio de grandes fundos internacionais, como DigitalBridge, Brookfield e EQT, o que adiciona ainda mais segurança ao contrato do ponto de vista de crédito.

Incentivo fiscal

Em 2025, o governo brasileiro soltou uma nota informando que pretende atrair bilhões em novos investimentos para o setor. Para isso, está elaborando uma medida provisória que irá zerar tributos federais — como PIS, Cofins, IPI e Imposto de Importação — sobre equipamentos e estruturas voltadas a data centers.

Segundo estimativas da equipe econômica, a medida pode destravar até R$ 2 trilhões em investimentos na próxima década, sobretudo nas áreas de infraestrutura digital, inteligência artificial e telecomunicações.

Além disso, o Senado discute um Projeto de Lei (PL 3018/2024) que propõe regras de segurança, eficiência energética e privacidade de dados para os data centers brasileiros.

Conheça o ALZR11, pioneiro em data center

Atualmente, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), gerido pela Alianza Investimentos, é o único fundo listado na B3 com exposição direta a um data center. 

Em 2023, o fundo adquiriu um imóvel localizado no bairro Navegantes, em Porto Alegre (RS), atualmente locado à Scala Data Centers, por meio de uma operação estruturada na modalidade sale & leaseback.

O ativo possui área construída de aproximadamente 5.311 m², localizado próximo ao Aeroporto Salgado Filho, e foi adquirido por R$ 120 milhões. O contrato de locação firmado é atípico, com vigência de 15 anos, aluguel inicial de R$ 936 mil mensais e reajuste anual pelo IPCA. 

 Data centers da Scala. Fonte: Alianza Gestão de Recursos

Em março deste ano, foi concluída uma obra de expansão da capacidade do data center, que elevou sua potência instalada para 1,2 MW de TI. Com isso, o ALZR11 — por meio do fundo investido Alianza Digital Realty FII, veículo exclusivo do fundo — realizou um pagamento de R$ 30 milhões, parte com recursos em caixa e parte com nova integralização de CRI. 

Esse movimento resultou no aumento do aluguel mensal em R$ 234 mil, que passou a ser de R$ 1,17 milhão, mantendo o cap rate da operação em 9,36% ao ano. Mais do que isso, o fundo passou a ter um cash-on-cash yield de aproximadamente 10,5%, reforçando o atrativo financeiro do ativo e a tese de investimento em infraestrutura digital de longo prazo.

Por que só o ALZR11 aposta em data centers?

A evolução do contrato entre o ALZR11 e a Scala Data Centers ilustra como esse tipo de ativo pode ser escalável em geração de renda, desde que bem estruturado. 

É um exemplo interessante de como o segmento de data centers, mesmo com suas particularidades técnicas e desafios, pode trazer novas dimensões de valor para fundos imobiliários que buscam diversificação e previsibilidade de receita.

Ainda assim, é válido questionar por que esse movimento não se tornou mais comum entre os fundos imobiliários. A resposta passa por uma combinação de fatores. 

O primeiro deles é a complexidade técnica envolvida. Data centers demandam uma infraestrutura altamente especializada, com exigências que vão muito além da construção tradicional. Isso exige um investimento inicial muito mais alto — o chamado capex, ou despesa de capital — para adaptar o imóvel às necessidades operacionais do inquilino, como sistemas redundantes de energia, refrigeração constante e conectividade. 

Além disso, são ativos pouco líquidos e com reaproveitamento limitado e, em caso de vacância, dificilmente o imóvel poderá ser adaptado a outro uso, o que aumenta consideravelmente o risco de reocupação. 

Outro ponto é que essas operações geralmente envolvem tíquetes altos, o que pode gerar concentração de receita em um único inquilino, algo que muitos fundos evitam por questões de diversificação.

O que esperar do setor?

Trata-se de um mercado ainda pouco acessível, dominado por grandes operadoras que costumam negociar diretamente com fundos internacionais ou veículos de infraestrutura especializados. 

Nos Estados Unidos, por exemplo, os data centers já representam uma parcela relevante do setor imobiliário. No Brasil, esse movimento ainda está em estágio inicial. 

No entanto, apesar dos desafios, a combinação entre incentivos fiscais, avanços regulatórios e a crescente digitalização da economia pode transformar esse cenário nos próximos anos.

Fundos mais flexíveis, com foco em contratos atípicos e qualidade de crédito, podem encontrar nos data centers uma oportunidade estratégica, desde que esses sejam bem localizados, com acesso à energia, conectividade e logística.

O ALZR11 pode ter sido o primeiro a se mover nesse sentido, mas, talvez, não seja o último.

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