O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são investimentos de renda fixa que ganharam destaque no mercado financeiro, oferecendo aos investidores uma oportunidade de se envolverem no setor imobiliário e obterem rendimentos atrativos.

Podendo ser negociados por meio de oferta pública, mercado secundário e fundos de investimento imobiliário, atraem por possuir isenção de imposto de renda e IOF.

Mas, afinal, vale a pena investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários? Veja abaixo mais detalhes sobre como funcionam os CRIs, suas características, vantagens e desvantagens. Acompanhe!

Sumário

• O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários?
• Quais são as características dos CRI?
• Prazo do CRI
• Rentabilidade do CRI
• Investimento mínimo em CRI
• As taxas e impostos do CRI
• Qual a diferença entre CRI, CRA e LCI?
• Vantagens e desvanecentes de investir em CRI
• Como investir em CRI?
• Oferta Pública
• Mercado Secundário
• Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
• Conclusão

O que são Certificados de Recebíveis Imobiliários?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são investimentos de renda fixa relacionados ao setor imobiliário. Eles representam a promessa de um pagamento futuro baseado em créditos vinculados a imóveis. Esses títulos são lastreados em créditos imobiliários e representam frações de direitos de crédito.

Dessa forma, o investidor de CRI ajuda a financiar o mercado imobiliário ao antecipar os créditos que serão recebidos pelo setor. É importante lembrar que somente instituições específicas, denominadas securitizadoras, podem emitir o CRI. Ou seja, elas não fazem o papel de devedoras na operação.

Os CRIs possibilitam que instituições financeiras com lastro imobiliário possam conseguir capitalização no mercado financeiro ao securitizar fluxos de recebíveis de médio e longo prazos. Essa securitização permite que essas instituições levantem recursos imediatos no mercado à vista.

Quais são as características dos CRI?

O CRI funciona da seguinte forma: uma instituição financeira, como uma securitizadora, adquire os direitos creditórios referentes a recebíveis imobiliários, como aluguéis ou parcelas de financiamentos imobiliários. Em seguida, ela transforma esses recebíveis em títulos, os CRIs, e os emite no mercado.

Então, investidores adquirem esses títulos, que passam a representar a dívida que as pessoas ou empresas têm com a securitizadora. Assim, a securitizadora recebe os pagamentos dos devedores originais e repassa aos investidores, proporcionando-lhes rendimentos.

Prazo do CRI

O prazo do CRI irá variar dependendo das características de cada emissão. Eles são definidos pelas instituições financeiras emissoras, considerando os prazos dos recebíveis imobiliários que lastreiam os títulos.

Em geral, os CRIs possuem prazos de médio e longo prazo, podendo variar de alguns meses até vários anos. Geralmente, o CRI possui data de vencimento entre 2 a 10 anos, podendo chegar até 15 anos.

Rentabilidade do CRI

Assim como outros investimentos em renda fixa, a rentabilidade do CRI, basicamente, pode ser pré-fixada, pós-fixada ou híbrida:

• Prefixado: a taxa de rentabilidade é fixa e estabelecida no momento da compra, assim o investidor já sabe exatamente quanto o seu dinheiro irá render até o vencimento;
• Pós-fixado: possui taxa de rendimento atrelada a um índice da economia, como o CDI ou taxa Selic. O seu retorno costuma ser acima de 100% do CDI;
• Híbrido: uma parte da rentabilidade é fixa e a outra é atrelada a um indexador, por exemplo, 10% + IPCA.

Investimento mínimo em CRI

Os investimentos em CRI não possuem um valor mínimo fixo. No entanto, a maioria dos CRIs possui valor unitário de R$ 300.000,00.

Contudo, há alternativas mais acessíveis. Isso significa que é possível investir em um CRI com apenas R$ 1 mil, por exemplo, através de ofertas públicas ou no mercado secundário.

As taxas e impostos do CRI

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de Imposto de Renda e também de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) para pessoas físicas. Portanto, a rentabilidade oferecida será aquela mesma recebida pelo investidor, sem que haja descontos.

Também não há taxa de administração cobrada pela instituição financeira.

Qual a diferença entre CRI, CRA e LCI?

As siglas CRI, CRA e LCI representam diferentes tipos de investimentos em renda fixa relacionados ao setor imobiliário e ao agronegócio. Entenda cada uma:

• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários. Representam a promessa de pagamento futuro baseado em recebíveis imobiliários e os recursos captados são direcionados para o setor imobiliário;
• CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio): são títulos de renda fixa, mas lastreados em créditos do agronegócio. Representam a promessa de pagamento futuro baseado em recebíveis originados de atividades agrícolas ou pecuárias e os recursos são direcionados para o setor do agronegócio;
• LCI (Letra de Crédito Imobiliário): são títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras. São lastreadas em créditos imobiliários, mas são emitidas por bancos e não por securitizadoras.

Vantagens e desvantagens de investir em CRI

As principais vantagens de investir em CRI são:

• Os CRIs costumam oferecer rendimentos mais atrativos;
• Permite diversificar a carteira de investimento;
• Os CRIs são lastreados em créditos imobiliários, proporcionando uma segurança adicional ao investidor;
• Há isenção de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas;
• É uma forma de ter exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente.

Entretanto, há desvantagens, como:

• Possuem risco de liquidez e de crédito maiores do que as aplicações de renda fixa mais conservadoras, como CDB, LCI e LCA;
• Não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC);
• Geralmente, o CRI é negociado por preço superior a R$ 1.000,00 a unidade, dificultando a acessibilidade para quem deseja investir valores mais baixos;
• Como os vencimentos costumam ser mais longos, isso pode exigir a negociação do papel no mercado secundário caso o investidor precise dos recursos antes.

Como investir em CRI?

Para investir em CRI, o investidor precisa ter uma conta em uma corretora de valores. Tanto por meio de bancos quanto por instituições independentes, é possível adquirir CRIs ou Fundos Imobiliários. A corretora oferece acesso ao mercado financeiro e auxilia na escolha dos investimentos mais adequados ao perfil e objetivos do investidor.

Existem diversas formas para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Entenda cada uma delas:

Oferta Pública

Uma maneira de investir em CRIs é por meio de oferta pública, na qual a securitizadora emite os CRIs e os disponibiliza para investidores por meio da bolsa de valores. Os investidores interessados podem fazer a reserva durante o período de oferta.

Mercado Secundário

Outra opção é o mercado secundário, onde instituições financeiras oferecem a oportunidade de compra e venda de CRIs por meio de suas plataformas de investimento. Aqui, os investidores podem negociar CRIs previamente emitidos por terceiros.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

ambém é possível usar os Fundos Imobiliários de papel, que investem em CRIs. Esses fundos proporcionam diversificação e segurança, já que contam com diversos CRIs em suas carteiras, alguns possuem listas com mais de 20, 30 ou 40 CRI diferentes.

O valor de investimento em FIIs costuma ser acessível, muitas vezes começando na casa dos R$ 100,00.

Vale destacar que, antes de investir em CRIs, o investidor deve realizar uma análise das opções disponíveis, considerando alguns fatores como o risco envolvido, a rentabilidade esperada e o prazo de investimento.

Além disso, sempre procure por informações no mercado e, se necessário, auxílio profissional para fazer as melhores escolhas.

Conclusão

Neste texto, entendemos o que são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), investimentos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, oferecendo aos investidores a oportunidade de financiar o mercado imobiliário e obter rendimentos atrativos.

Suas principais vantagens incluem a segurança proporcionada pelos ativos imobiliários que lastreiam os títulos, a isenção de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas, além da possibilidade de diversificar a carteira de investimentos. No entanto, é importante considerar os riscos associados, como o de liquidez e crédito, e realizar uma análise criteriosa antes de investir.

É possível investir em CRIs por meio de oferta pública, mercado secundário e fundos de investimento imobiliário.

Antes de fazer qualquer investimento, é preciso buscar informações no mercado. Para isso, você pode acompanhar o blog da Nord Research e ficar por dentro de notícias e atualizações do mercado financeiro.